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士開

5324 建材營造截至 2026-06-18

品質偏弱

估值偏貴

籌碼外資買超

訊號觸發中觸發中外資連買5日

12.1 收盤價（元）

+10% 近 60 日

獲利能力偏弱。營業利益率僅勝過全市場約 22% 的個股。最新一季 ROE 約 -1.4%。
估值偏貴。本益比落在全市場第 74 百分位，比多數個股貴。以自身歷史看，目前本益比約在第 87 百分位。
外資近期偏買。外資近 20 日買賣超約佔成交量 23.1%（買超）。
營收衰退。最新月營收年增率約 -5.5%，較去年同月下滑。

體質定位

體質雷達偏弱估值

估值

同組指標用市場百分位排序，估值指標越低越好。

30 偏弱

本益比 39.44

偏貴

股價淨值比 1.86

合理

殖利率(%) 0

落後

籌碼：誰在進、誰在出

偏多 +0.98

偏空中性偏多

大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多

大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多
兆豐-天母持 12806 張
派發者剩 369 張、最長約 100 日倒完

窗口 2026-01-18 起 · 股價 +13% · 分點至 2026-06-18· 集保至 2026-06-18

最大持有者兆豐-天母自起點累積 12806 張（已賣 0%），仍在加碼
主要派發者凱基-台北峰值囤過 283 張、已倒 50%，剩 141 張，依近期速度約 50 日倒完
集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 +5.03pp、中實戶人數 +0 戶、散戶佔比 -4.94pp，籌碼往上集中

庫存重建 · 誰在進、誰在出

派發者手上還有 651 張，實際還在賣的約 369 張，最長約 100 個交易日見底。近期持有者吸收 +2404 vs 派發 -72 張。

承接 · 持有者

兆豐-天母中國信託元大證券永豐金-市政華南永昌-小港國泰證券

派發 · 倒貨者

凱基-台北美林元大-木柵統一-基隆元大-敦化凱基-站前

交易台 · 淨空

獨立尺度

玉山-士林富邦-公益元大-松山元大-蘆洲中正

股價承接與派發共用尺度可互比；交易台為獨立尺度。零為基準線

承接 · 持有者

兆豐-天母 +12,806

已賣 0%· 仍在加碼
中國信託 +1,361

已賣 0%· 仍在加碼
元大證券 +330

已賣 0%· 仍在加碼
永豐金-市政 +329

已賣 4%
華南永昌-小港 +232

已賣 0%· 仍在加碼
國泰證券 +183

已賣 0%· 仍在加碼

派發 · 倒貨者

凱基-台北剩 141

已倒 50%· 約 50 日倒完
美林剩 113

已倒 26%· 約 94 日倒完
元大-木柵剩 51

已倒 64%· 近期停手
統一-基隆剩 56

已倒 47%· 近期停手
元大-敦化剩 15

已倒 85%· 約 15 日倒完
凱基-站前剩 47

已倒 44%· 約 52 日倒完

交易台 · 淨空

玉山-士林 -1,693

未分類
富邦-公益 -1,650

未分類
元大-松山 -618

未分類
元大-蘆洲中正 -386

未分類

還在倒 369 張最長約 100 個交易日見底

近期買賣力道 +2,404 吸 / -72 倒買盤略勝

集保大戶 · 絕對持股交叉驗證

千張大戶佔比散戶(<400張)佔比股價（右軸）

方向一致：大戶佔比上升，散戶佔比下降。

描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。

歷史證據：接下來通常怎麼走

目前正在發生的訊號

以下訊號在最近一筆資料中成立，附這檔股票自身歷史上每次出現後的前瞻報酬統計

外資連續買超滿 5 個交易日

觸發中 · 目前 9%

外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次

歷史事件 20 次（自 2012-05-31）

事件後 120 日，歷史上平均 -6.2%

20 日 +5.1%

60 日 -0.99%

120 日 -6.2%

20 日

60 日

120 日

勝率

57.9%

35.3%

43.8%

樣本數

中位數

+1.79%

-4.71%

-5.92%

超額

+2.63%

-8.09%

-14.09%

贏大盤勝率

52.6%

29.4%

31.2%

過去 16 次觸發，120 日後平均下跌 6.2%、落後大盤 14.09 個百分點，勝率 43.8%。

估值位階與後續報酬

把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。

0-20 -69.8%

20-40 樣本不足

40-60 -2%

60-80 -17%

80-100 +7.5% 現在

本益比百分位區間	樣本日數	240 日平均報酬	中位數	上漲機率	平均超額（對大盤）
0-20	152	-69.8%	-70.5%	0%	-99.9%
20-40	4	樣本不足
40-60	84	-2%	-3.4%	25%	-82.3%
60-80	211	-17%	-17.2%	11.8%	-51.8%
80-100 現在在這裡	512	+7.5%	+5.9%	60.5%	-42.2%

百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。

目前本益比約 39.44，落在自身歷史第 87.2 百分位，屬於 80-100 區間。

估值 × 動能的歷史對照

把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。

估值

動能

便宜

中等

昂貴

向上

-53.1%

勝率 0% 超額 -67.7%

32 天

-17.9%

勝率 7.5% 超額 -28.9%

120 天

現在

-1.5%

勝率 39.6% 超額 -20.9%

326 天

向下

-58.5%

勝率 0% 超額 -75.6%

124 天

-1.6%

勝率 35% 超額 -36.4%

180 天

+11.2%

勝率 69.7% 超額 -11.6%

300 天

目前處於「昂貴（自身歷史後 1/3） × 60 日動能向上」情境，歷史 326 天樣本中，120 日後平均下跌 1.5%、勝率 39.6%，落後大盤 20.9%。

天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。

這個訊號在全市場是否站得住腳

「月營收年增率 ≥ 20%」過去 242 個月，每月平均約 404 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.94%，平均贏過大盤 2.37 個百分點，在 64.5% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。

每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數

目前未成立的訊號（歷史統計供參）

這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照

股價創 252 日新高（突破日）

未觸發

還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次

歷史 16 次，觸發後 60 日平均 +3.35%，勝率 37.5%，平均贏大盤 -2.59 個百分點。

月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）

未觸發

單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊

歷史 85 次，觸發後 60 日平均 +9.18%，勝率 56.5%，平均贏大盤 +5.4 個百分點。

公司基本資料

建材營造業上櫃

公司簡介

5324 對應證券為櫃買中心上櫃普通股「士開」，公司全名士林開發股份有限公司。公開股市資料與公司基本資料顯示，公司登記成立日為 1984/01/23，公開發行日約 1992/10/23，上櫃掛牌日為 1997/01/30；公司網站則以士林開發品牌源起稱成立於 1990 年，具三十年以上建築開發經驗，推測係現行士林開發業務/品牌沿革與登記成立日口徑不同。總部/通訊地址為台北市中山北路六段90號8樓；董事長許玉山、總經理林信成；實收資本額約新台幣2,263,790,900元，已發行普通股226,379,090股。員工規模依公司年報合併統計，2024年底約300人、2025年3月31日約283人。主要股東依年報2025/03/28股東名簿：耀澤有限公司9.08%、銓聖投資股份有限公司9.00%、秋雨創新股份有限公司7.51%、振捷投資有限公司5.38%、和昇投資有限公司4.46%、協美實業股份有限公司4.41%、陳慧遊2.82%、國賓投資股份有限公司2.55%、賓士投資股份有限公司2.30%、徐堅貞2.18%。

主要業務

公司為營運公司，主業包含不動產開發、俱樂部、客房及餐飲。2024年度營收淨額新台幣2,591,833仟元，營收結構為營建收入1,918,373仟元、占74%；客房住宿421,891仟元、占16%；餐飲服務156,655仟元、占6%；會員服務68,942仟元、占3%；其他25,972仟元、占1%。主要產品/服務包括商務大樓與集合住宅開發、一般旅館客房與餐飲、俱樂部與餐廳中西式餐飲及會員服務。商業模式上，營建事業以大台北地區為優先市場，透過購地自建、地主合作興建、都市更新/危老重建方式取得案源，再進行市場研調、土地開發、規劃設計、行銷企劃、發包施工、完工交屋與售後服務；公司依規定不自行從事營造業，工程發包予合格營造廠。旅館與餐飲事業則以客房出租、餐飲供應、會議場地與會員服務為收入來源。主要客戶方面，建案銷售對象以自用型、置產型住宅買方及個人客戶為主，年報表示銷貨對象多屬不同個人，最近二年度無占比10%以上之具名客戶；旅館/餐飲下游客戶為散客、旅行團、企業活動與會員客群，訂房通路以官網及第三方網站為主。

2025–2028 展望

2025至2028年展望以台北市核心地段都更/危老開發案為主軸。公司年報揭露之推案與開發進度包括：城心曜曜位於大同區、基地約1,009坪、總銷約60億元、已售約七成五，預估2027年中完工交屋；碧湖雲景位於內湖區、基地約928坪、總銷約55億元，2024年第三季已正式開工後潛銷，預估2029年完工交屋；信義安和位於大安區、基地約680坪、總銷約50億元，已送件報核並辦理都更程序；瑞安街案位於大安區、基地約529坪、總銷約30億元，屬都更168專案；中山北路六段案/士開157案位於士林區、基地約388坪、總銷約10億元，屬都更168專案；松德路案位於信義區、基地約1,127坪、總銷約60億元，並持續推動富錦街案、東豐街案、安和路案、信義象山案等都更整合。成長動能來自台北市精華區土地稀缺、老屋更新需求、家庭小型化/高齡化帶動都會區住宅剛性需求、綠建築與節能設計價值提升，以及旅遊復甦帶動住宿/餐飲需求。公司策略為聚焦台北市精華區，必要時擴及交通便利重劃區與重大建設周邊；產品以住宅為主，並爭取商辦/廠辦案件，提高產品附加價值與售後服務。主要風險包括央行選擇性信用管制、房地合一稅/平均地權條例/囤房稅等打炒房政策、2025至2027年新屋大量交屋造成供給壓力、利率與資金成本偏高、土地取得困難、營建原物料與工資高檔、缺工缺料、水電雙漲、ESG與碳成本、旅館供給增加與餐飲人力流動率高。2028以後實際入帳時點仍高度取決於都更審議、建照取得、施工進度、銷售速度與交屋時程。

產業上下游

上游

地主、個人地主、土地仲介、政府標售土地不動產開發上游；土地來源包含國有財產署/政府標售、自行開發、仲介買賣、合建及都市更新權利人，非單一上市櫃供應商。
達欣工程股份有限公司2535 年報永續章節提及城心曜曜工地利害關係人為達欣工程；可視為營造承攬/工程施工上游之一，但年報主要供應商以D、E、F公司代號揭露，未完整公開具名供應商。
建築材料供應商年報稱建築材料均慎選國內外優良供應商，主要大宗建材多由上市、櫃公司供應，但未揭露具名廠商；包含鋼筋、水泥、混凝土、機電、水電、裝潢、低碳建材等。
生鮮食品、飲料、客房用品供應商旅館與餐飲事業上游；供應生鮮食材、飲料、一般用品與客房用品，年報稱供應情況穩定且與主要原料廠商長期合作。
建築師事務所及設計團隊都更與建案規劃設計上游；公司都市更新頁揭露PGA周簡建築師事務所、林秀芬建築師事務所、陳克聚建築師事務所、三門聯合建築師事務所等設計團隊，均非台股上市櫃公司。

下游

住宅與商辦買方/交屋客戶不動產開發下游客戶；以個人自住、換屋、置產型買方為主，年報稱銷貨對象多屬不同個人，無占比10%以上之具名客戶。
代銷業者及房屋仲介通路不動產銷售通路；年報描述下游仲介商及代銷業者已形成完整通路，但未揭露士林開發合作之具名業者。
旅館散客、旅行團、企業/會議客戶、會員旅館、餐飲、俱樂部與會員服務下游客戶；非上市櫃公司。
第三方訂房網站與官網通路客房銷售通路；年報稱訂房管道以官網與其他第三方網站為主，未揭露具名平台；常見平台多為境外或非台股上市櫃公司。

競爭對手

國泰建設股份有限公司2501 台股上市建商；大台北住宅、商辦與都更市場同業競爭者。
華固建設股份有限公司2548 台股上市建商；台北市及新北市高總價住宅、商辦與都更案競爭者。
興富發建設股份有限公司2542 台股上市大型建商；全台住宅與商辦推案量大，屬建設開發同業。
長虹建設股份有限公司5534 台股上市建商；雙北住宅與商辦開發同業。
遠雄建設事業股份有限公司5522 台股上市大型建設公司；住宅、商辦與大型開發案同業。
皇翔建設股份有限公司2545 台股上市建商；台北市精華區住宅、都更與商辦開發同業。
潤泰創新國際股份有限公司9945 台股上市公司，具不動產開發與商場營運業務；在住宅/商業不動產開發面向具競爭關係。
晶華國際酒店股份有限公司2707 台股上市觀光飯店業者；在台北住宿、餐飲與宴會市場為旅館餐飲業務競爭者。

資料來源（8）

本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。