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三地開發

1438 建材營造截至 2026-06-18

品質頂級

估值偏便宜

籌碼外資賣超

訊號觸發中觸發中營收≥20%

22.25 收盤價（元）

-23.01% 近 60 日

獲利能力頂尖。營業利益率贏過全市場約 94% 的個股。最新一季 ROE 約 2.3%。
估值偏便宜。本益比落在全市場第 4 百分位，相對多數個股便宜。以自身歷史看，目前本益比約在第 26 百分位。
外資近期偏賣。外資近 20 日買賣超約佔成交量 -4.0%（賣超）。
營收高成長。最新月營收年增率約 81874.3%，超過 20% 的成長門檻。

體質定位

體質雷達良好估值

估值

同組指標用市場百分位排序，估值指標越低越好。

75 良好

本益比 8.06

便宜

股價淨值比 0.77

便宜

殖利率(%) 0.9

普通

籌碼：誰在進、誰在出

偏多 +0.46

偏空中性偏多

大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多

大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多
元大-華山持 609 張
派發者剩 101 張、最長約 25 日倒完

窗口 2026-01-18 起 · 股價 -33% · 分點至 2026-06-18· 集保至 2026-06-18

最大持有者元大-華山自起點累積 609 張（已賣 0%），近期略減
主要派發者台灣摩根士丹利峰值囤過 204 張、已倒 81%，剩 39 張，依近期速度約 3 日倒完
集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 +0.72pp、中實戶人數 +0 戶、散戶佔比 -0.91pp，籌碼往上集中
外資避險型分點淨空淨空 -5 張（依分點身分推估、多為對沖，未必看空——非個案確認）

庫存重建 · 誰在進、誰在出

派發者手上還有 176 張，實際還在賣的約 101 張，最長約 25 個交易日見底。近期持有者吸收 +689 vs 派發 -210 張。

承接 · 持有者

元大-華山元大-新店中正國泰-敦南元大-汐止玉山-板橋宏遠-台中

派發 · 倒貨者

台灣摩根士丹利美好-苗栗凱基富邦-宜蘭台新-新興元大-復北

交易台 · 淨空

獨立尺度

中國信託-忠孝富邦-新店臺銀-金山美好-高雄

股價承接與派發共用尺度可互比；交易台為獨立尺度。零為基準線

承接 · 持有者

元大-華山 +609

已賣 0%
元大-新店中正 +177

已賣 0%
國泰-敦南 +169

已賣 16%· 仍在加碼
元大-汐止 +101

已賣 0%· 仍在加碼
玉山-板橋 +82

已賣 0%· 仍在加碼
宏遠-台中 +80

已賣 0%· 仍在加碼

派發 · 倒貨者

台灣摩根士丹利剩 39

已倒 81%· 約 3 日倒完
美好-苗栗剩 23

已倒 51%· 近期停手
凱基剩 17

已倒 58%· 約 8 日倒完
富邦-宜蘭剩 16

已倒 41%· 近期停手
台新-新興剩 12

已倒 40%· 約 15 日倒完
元大-復北剩 8

已倒 56%· 約 11 日倒完

交易台 · 淨空

中國信託-忠孝 -276

未分類
富邦-新店 -152

未分類
臺銀-金山 -118

未分類
美好-高雄 -110

未分類

還在倒 101 張最長約 25 個交易日見底

近期買賣力道 +689 吸 / -210 倒買盤略勝

避險台淨空 -5 張潛在回補買盤，非賣壓

集保大戶 · 絕對持股交叉驗證

千張大戶佔比散戶(<400張)佔比股價（右軸）

方向一致：大戶佔比上升，散戶佔比下降。

描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。

歷史證據：接下來通常怎麼走

目前正在發生的訊號

以下訊號在最近一筆資料中成立，附這檔股票自身歷史上每次出現後的前瞻報酬統計

月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）

觸發中 · 目前 81874.27%

單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊

歷史事件 46 次（自 2007-04-23）

事件後 120 日，歷史上平均 +17.93%

20 日 +4.57%

60 日 +13.94%

120 日 +17.93%

20 日

60 日

120 日

勝率

57.1%

61%

58.5%

樣本數

中位數

+1.15%

+4.11%

+6.92%

超額

+2.67%

+9.72%

+10.95%

贏大盤勝率

38.1%

43.9%

46.3%

過去 41 次觸發，120 日後平均上漲 17.93%、超越大盤 10.95 個百分點，勝率 58.5%。

估值位階與後續報酬

把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。

0-20 -19.4%

20-40 +145.6% 現在

40-60 +61%

60-80 +68.2%

80-100 +4.6%

本益比百分位區間	樣本日數	240 日平均報酬	中位數	上漲機率	平均超額（對大盤）
0-20	68	-19.4%	-19.6%	0%	-227.8%
20-40 現在在這裡	100	+145.6%	+158.5%	100%	+42.9%
40-60	122	+61%	+32.1%	82.8%	+33.6%
60-80	256	+68.2%	+26.5%	84.8%	+17.8%
80-100	470	+4.6%	-8%	27.2%	-1.1%

百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。

目前本益比約 8.06，落在自身歷史第 25.5 百分位，屬於 20-40 區間。

估值 × 動能的歷史對照

把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。

估值

動能

便宜

中等

昂貴

向上

+21.3%

勝率 35.5% 超額 -51%

121 天

+1.9%

勝率 17.2% 超額 -5.8%

58 天

-6.8%

勝率 21.1% 超額 -10.2%

342 天

向下

現在

+67.9%

勝率 70.1% 超額 -4.8%

144 天

+15.1%

勝率 74.6% 超額 +0.7%

134 天

+17.8%

勝率 54.4% 超額 +10.4%

316 天

目前處於「便宜（自身歷史前 1/3） × 60 日動能向下」情境，歷史 144 天樣本中，120 日後平均上漲 67.9%、勝率 70.1%，落後大盤 4.8%。

天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。

這個訊號在全市場是否站得住腳

「月營收年增率 ≥ 20%」過去 242 個月，每月平均約 404 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.94%，平均贏過大盤 2.37 個百分點，在 64.5% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。

每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數

目前未成立的訊號（歷史統計供參）

這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照

股價創 252 日新高（突破日）

未觸發

還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次

歷史 24 次，觸發後 60 日平均 +6.5%，勝率 54.2%，平均贏大盤 +1.9 個百分點。

外資連續買超滿 5 個交易日

未觸發

外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次

歷史 24 次，觸發後 60 日平均 +0.52%，勝率 30.4%，平均贏大盤 -5.47 個百分點。

公司基本資料

建材營造業／不動產開發業台灣證券交易所上市

公司簡介

1438 為台灣證券交易所上市普通股，證券名稱為三地開發，現公司全名為三地開發地產股份有限公司。公司創立於1955年10月，1988年12月上市掛牌，原名裕豐國際開發股份有限公司，2020年7月經濟部核准更名為三地開發地產股份有限公司並遷址高雄市。公司總部位於高雄市，董事長為鍾育霖，總經理為莊峻宇。依公司2025年法人說明會資料，資本額為新台幣11.12億元，其中含私募普通股2億元。依2024年年報，截至2025年5月20日員工合計14人，平均年齡43歲，平均服務年資1.63年。2024年年報揭露之2025年4月25日前十大股東包括三嘉開發建築股份有限公司持股17.98%、三地建築有限公司14.37%、八方資產管理股份有限公司9.14%、陸瑩投資股份有限公司6.67%、鍾嘉村5.31%、江佳玲2.90%、佳雪投資股份有限公司2.67%、張昭焚2.55%、江紹輔2.04%等；其中三嘉開發建築、三地建築、八方資產管理、陸瑩投資及鍾嘉村之間存在代表人或親屬關係。2024年度營業收入為新台幣11.66647億元，2025年前三季營業收入為新台幣2,061.6萬元，2025年前三季稅後淨損為新台幣9,960.2萬元；2025年前三季資產總額143.05408億元、負債總額114.54699億元、權益總額28.50709億元。2025年全年個體財報顯示營業收入新台幣12.59124億元，主要收入來源仍為房地收入。

主要業務

公司主要業務為委託營造廠商興建商業大樓、工業大樓及住宅出租出售，以及不動產買賣。公司在年報中說明其屬建材營造產業鏈中游，通常先取得土地後進行設計、發包、施工管理、企劃銷售、驗收、完工交屋與售後服務。主要產品依用途分為住宅類與非住宅類：住宅類包括透天別墅、電梯華廈與電梯大樓；非住宅類包括廠辦、店舖、一般事務所、企業總部、商辦及倉儲等。2024年度營收全部來自台灣，上市櫃建材營造業營收市占率約0.21%，屬區域型中小型建商。2024年度主要銷貨客戶中，嘉鑲開發建築股份有限公司占99.86%，主因公司將部分土地地上權轉售予該聯合協議下之合資個體；2023年度客戶幾乎全為一般個人，故年報採合併列示。主要供應與採購包括土地、地上權、營造工程、鋼構與機電等工程，2024年度主要供應商為尚發營造股份有限公司，占進貨淨額29.22%，中國鋼鐵結構股份有限公司占8.32%，其他占62.46%。公司目前營運重心集中於高雄、台南，並逐步擴及新北鶯歌等區域；開發方式包含自地自建、合建分售、地上權、都市更新、危老案件、共同投資興建與聯合協議合資。

2025–2028 展望

2025至2028年展望以既有在建案完工交屋、預售案銷售、南部科技與公共建設需求，以及廠辦與商辦產品多元化為主要動能。依2025年法人說明會，截至2025年12月20日，公司在建案包括艾美MOMA II期，預計2026年取得使用執照，總銷約9.28億元、銷售率95%；艾美新時代，預計2027年取得使用執照，總銷約30.90億元、銷售率98%；艾美柏，預計2028年取得使用執照，總銷約19.00億元、銷售率44%；艾美藏，預計2028年取得使用執照，總銷約26.56億元、銷售率33%；艾美御之苑，預計2029年取得使用執照，總銷約51.90億元、銷售率54%；艾美國際城，預計2029年取得使用執照，總銷約142.10億元、銷售率46%。2026年成屋推案包括艾美館NO8與艾美園，預計總銷分別約8.3億元與1.2億元。2027年預售推案規劃包括艾美新時代II期，總銷約62.55億元；高雄鳳山區鳳山段大老衙小段，總銷約61.22億元；台南仁德智慧科技園區I期，總銷約277.2億元，其中仁德案與京城建設採共同投資興建、雙方各50%，艾美新時代II期則由嘉鑲開發建築負責開發且公司持有嘉鑲50%股權。成長動能方面，南科、高雄半導體S廊帶、AI、軍工、安控、次世代通訊等產業投資，可能帶動南部住宅、廠辦、商辦與倉儲需求；公司也明確表示將順應市場調整，除集合住宅外增加獨立廠房、廠辦、企業總部、商辦及倉儲等產品。主要風險包括央行信用管制、房貸利率與資金緊縮、平均地權條例限制預售屋換約、囤房稅與房地合一稅政策、營建成本上升、土地取得競爭、建案銷售率與完工認列時點波動、公司槓桿較高造成財務費用壓力，以及未來大型案如仁德智慧科技園區是否如期推案與去化的不確定性。2025至2028營收與獲利可能高度取決於個別建案完工交屋與地上權或土地處分認列，年度間波動可能大。

產業上下游

上游

地主、政府地上權與土地標售單位公司主要原料為土地，來源包括購入土地、關聯企業合作開發、政府土地公開標售、地上權及都市更新招商；2023年度主要供應商曾為財政部國有財產署南區分局，屬政府機關，非上市櫃公司。
尚發營造股份有限公司 2024年度主要供應商，占公司進貨淨額29.22%，主要為營造工程款；未查得為台股上市櫃公司。
中國鋼鐵結構股份有限公司2013 2024年度主要供應商，占公司進貨淨額8.32%，供應鋼構或相關工程服務，為台灣上市公司。
京城建設股份有限公司2524 台南仁德智慧科技園區I期規劃與京城建設採共同投資興建方式開發，雙方合資比例各50%，屬合作開發夥伴而非傳統原料供應商。
嘉鑲開發建築股份有限公司艾美新時代II期由轉投資嘉鑲開發建築負責開發，公司持有其50%股權；嘉鑲為聯合協議下合資個體，未查得為台股上市櫃公司。

下游

一般住宅購屋客戶公司住宅產品主要銷售對象為個人自住、置產或換屋需求客戶；2023年度年報稱客戶幾乎全為一般個人，故未單獨揭露。
企業、廠辦、商辦與倉儲使用者公司未來產品規劃包含獨立廠房、廠辦、企業總部、商辦與倉儲，下游客戶可能為企業用戶或投資型買方；具體客戶名單未公開。
嘉鑲開發建築股份有限公司 2024年度主要銷貨客戶，占銷貨淨額99.86%，主因公司將部分土地地上權轉售予該聯合協議下之合資個體；未上市櫃。
尚發營造股份有限公司 2024年度銷貨客戶之一，占銷貨淨額0.14%；同時也是工程供應商，未查得為台股上市櫃公司。
裝潢、物業管理與售後服務相關業者年報說明房屋銷售後下游尚衍生裝潢、物業管理等相關行業，多為個案合作或消費者自行選擇，具體業者未公開。

競爭對手

京城建設股份有限公司2524 高雄、台南等南部建案布局深，與三地開發在南部住宅及商辦市場有區域競爭；同時在仁德智慧科技園區I期為合作夥伴。
華友聯開發股份有限公司1436 南部建案與住宅開發商，與三地開發在高雄、台南區域住宅產品具可比性。
欣巴巴事業股份有限公司9906 南部建設開發業者，具高雄、台南推案經驗，與三地開發在區域住宅市場具競爭關係。
隆大營建事業股份有限公司5519 高雄地區營建與建設業者，與三地開發在南部住宅與商辦市場存在區域競爭。
達麗建設事業股份有限公司6177 全台建設開發商，在高雄、台南等區域亦有推案，屬住宅與商辦產品競爭者。
太子建設開發股份有限公司2511 老牌上市建商，在台南、高雄等南部市場具品牌與土地開發經驗，與三地開發部分產品與區位重疊。
國揚實業股份有限公司2505 上市建設公司，產品涵蓋住宅及商用不動產，與三地開發在建材營造與不動產開發市場具廣義競爭。

資料來源（12）

本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。