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鄉林

5531 建材營造截至 2026-06-18

品質偏弱

估值偏貴

籌碼外資賣超

訊號觸發中觸發中營收≥20%

8.27 收盤價（元）

-7.7% 近 60 日

獲利能力偏弱。營業利益率僅勝過全市場約 3% 的個股。最新一季 ROE 約 0.1%。
估值偏貴。本益比落在全市場第 94 百分位，比多數個股貴。以自身歷史看，目前本益比約在第 94 百分位。
外資近期偏賣。外資近 20 日買賣超約佔成交量 -4.3%（賣超）。
營收高成長。最新月營收年增率約 55.2%，超過 20% 的成長門檻。

體質定位

體質雷達偏弱估值

估值

同組指標用市場百分位排序，估值指標越低越好。

36 偏弱

本益比 165.4

昂貴

股價淨值比 0.81

便宜

殖利率(%) 0

落後

籌碼：誰在進、誰在出

偏多 +0.53

偏空中性偏多

大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多

大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多
永豐金-台中持 7058 張
派發者剩 150 張、最長約 43 日倒完

窗口 2026-01-18 起 · 股價 -8% · 分點至 2026-06-18· 集保至 2026-06-18

最大持有者永豐金-台中自起點累積 7058 張（已賣 0%），近期略減
主要派發者花旗環球峰值囤過 403 張、已倒 33%，剩 272 張、近期停手
集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 +0.80pp、中實戶人數 +1 戶、散戶佔比 -0.71pp，籌碼往上集中
外資避險型分點淨空淨空 -567 張（依分點身分推估、多為對沖，未必看空——非個案確認）

庫存重建 · 誰在進、誰在出

派發者手上還有 1288 張，實際還在賣的約 150 張，最長約 43 個交易日見底。近期持有者吸收 +1104 vs 派發 -183 張。

承接 · 持有者

永豐金-台中華南永昌-忠孝(牛牛牛)亞-鑫豐日茂玉山-士林群益金鼎-開元

派發 · 倒貨者

花旗環球富邦-新店摩根大通兆豐-大安富邦-新營元大-四維

交易台 · 淨空

獨立尺度

凱基-台北臺銀-民權美商高盛元大-草屯

股價承接與派發共用尺度可互比；交易台為獨立尺度。零為基準線

承接 · 持有者

永豐金-台中 +7,058

已賣 0%
華南永昌-忠孝 +1,100

已賣 0%
(牛牛牛)亞-鑫豐 +476

已賣 0%· 仍在加碼
日茂 +462

已賣 0%· 仍在加碼
玉山-士林 +457

已賣 23%· 仍在加碼
群益金鼎-開元 +301

已賣 0%

派發 · 倒貨者

花旗環球剩 272

已倒 33%· 近期停手
富邦-新店剩 154

已倒 50%· 近期停手
摩根大通剩 157

已倒 25%· 近期停手
兆豐-大安剩 83

已倒 51%· 近期停手
富邦-新營剩 77

已倒 34%· 近期停手
元大-四維剩 16

已倒 85%· 約 3 日倒完

交易台 · 淨空

凱基-台北 -1,822

隔日沖·賣壓
臺銀-民權 -1,102

未分類
美商高盛 -893

避險台·會回補
元大-草屯 -666

未分類

還在倒 150 張最長約 43 個交易日見底

近期買賣力道 +1,104 吸 / -183 倒買盤略勝

避險台淨空 -567 張潛在回補買盤，非賣壓

集保大戶 · 絕對持股交叉驗證

千張大戶佔比散戶(<400張)佔比股價（右軸）

方向一致：大戶佔比上升，散戶佔比下降。

描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。

歷史證據：接下來通常怎麼走

目前正在發生的訊號

以下訊號在最近一筆資料中成立，附這檔股票自身歷史上每次出現後的前瞻報酬統計

月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）

觸發中 · 目前 55.16%

單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊

歷史事件 112 次（自 2007-04-23）

事件後 120 日，歷史上平均 +3.01%

20 日 +0.88%

60 日 +4.69%

120 日 +3.01%

20 日

60 日

120 日

勝率

46.3%

50%

46.2%

樣本數

中位數

-0.28%

+0.1%

-1.25%

超額

-0.2%

+1.7%

-1.74%

贏大盤勝率

42.1%

41.5%

34.4%

過去 93 次觸發，120 日後平均上漲 3.01%、落後大盤 1.74 個百分點，勝率 46.2%。

估值位階與後續報酬

把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。

0-20 -4.3%

20-40 -19.1%

40-60 +3.7%

60-80 +5.4%

80-100 -3.1% 現在

本益比百分位區間	樣本日數	240 日平均報酬	中位數	上漲機率	平均超額（對大盤）
0-20	481	-4.3%	-8.6%	24.5%	-24.5%
20-40	115	-19.1%	-20.6%	0%	-24.4%
40-60	254	+3.7%	+3.5%	68.9%	-5.4%
60-80	381	+5.4%	+3.8%	63.5%	-9.4%
80-100 現在在這裡	642	-3.1%	+0.5%	50.3%	-50.3%

百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。

目前本益比約 165.4，落在自身歷史第 93.7 百分位，屬於 80-100 區間。

估值 × 動能的歷史對照

把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。

估值

動能

便宜

中等

昂貴

向上

-5.5%

勝率 32.9% 超額 -12.6%

228 天

+2.7%

勝率 67.8% 超額 -0.4%

211 天

+2.3%

勝率 49.3% 超額 -16%

477 天

向下

-12.8%

勝率 14.3% 超額 -16.1%

342 天

+6.1%

勝率 65.2% 超額 +0.5%

178 天

現在

+2.5%

勝率 49.9% 超額 -22.3%

557 天

目前處於「昂貴（自身歷史後 1/3） × 60 日動能向下」情境，歷史 557 天樣本中，120 日後平均上漲 2.5%、勝率 49.9%，落後大盤 22.3%。

天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。

這個訊號在全市場是否站得住腳

「月營收年增率 ≥ 20%」過去 242 個月，每月平均約 404 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.94%，平均贏過大盤 2.37 個百分點，在 64.5% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。

每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數

目前未成立的訊號（歷史統計供參）

這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照

股價創 252 日新高（突破日）

未觸發

還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次

歷史 15 次，觸發後 60 日平均 -6.57%，勝率 13.3%，平均贏大盤 -9.3 個百分點。

外資連續買超滿 5 個交易日

未觸發

外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次

歷史 73 次，觸發後 60 日平均 -0.71%，勝率 39.4%，平均贏大盤 -4.48 個百分點。

公司基本資料

建材營造業／營建業／不動產開發台灣證券交易所上市

公司簡介

5531 對應證券為鄉林建設事業股份有限公司，為台灣證券交易所上市普通股，非 ETF、ETN、權證或特別股。公司成立於 1990/05/29，公開發行日為 1996/11/27，2001/06/19 上櫃，2005/01/31 轉上市。公司登記地址與總公司位於台中市西區臺灣大道二段408號1樓；台北亦有營運據點。董事長為賴正鎰，總經理為方偉民；截至公司官網基本資料，實收資本額為新台幣10,775,892,450元。2024年報揭露員工數為2024年底148人、2025年3月底146人。主要經營業務為委託營造廠興建住宅、商業大樓出租或出售，並透過集團與轉投資布局飯店、商業不動產與中國大陸房地產開發。可確認之主要董監與關係股東包括鼎林投資開發、鼎正投資、正記投資、溢陽投資等；法人股東背後主要股東含賴正鎰、陳淑芬、京廷投資、和邑投資等。2026年4月董監持股資料顯示鼎林投資開發持股約96,009張、持股比率約9.82%，並有高比例設質；此為外部資料，仍應以公開資訊觀測站最新申報為準。

主要業務

鄉林核心商業模式是取得或整合土地後，進行市場調查、產品定位、規劃設計、行銷銷售、委託子公司或營造廠施工，完工後交屋認列房地收入；另有酒店收入、租賃收入及少量其他收入。2024年合併營收新台幣4,108,112仟元，年增8.72%；營收結構為房地收入3,494,047仟元、占85.05%，酒店收入561,239仟元、占13.66%，租賃收入43,325仟元、占1.05%，其他收入9,501仟元、占0.23%。2024年主要入帳來源包括預售案鄉林圓頂完工入帳、鄉林美術館成屋銷售、出售衡陽路古蹟可移轉容積予皇翔建設、青島鼎林酒店、南京鼎正酒店與房產收入，以及租金收入。產品以住宅大樓、住宅店鋪、辦公大樓、高級住宅、都更合建案、飯店與酒店式公寓／商業綜合體為主；銷售地區以北部與中部為主，並在中國大陸青島、南京、成都等地有飯店與房產開發。主要客戶方面，公司年報明確表示銷售客戶以一般社會大眾為主，最近兩年度及截至2024年度止無單一銷貨金額占總銷貨10%以上之客戶。公司差異化主軸為高級住宅品牌、涵碧樓飯店品牌、都更合建整合能力，以及以子公司太裕營造掌握施工品質。

2025–2028 展望

2025至2028年展望以公司公開規劃及新聞資訊推估，確定性中等。公司年報稱2025至2029年營運展望朝地產、旅遊、商業三方向推進，台灣預計公開銷售案包括台北北投合建案、萬華都更案、台北新莊合建案、農安街都更案等；中國大陸則以成都涵碧天下R6、R4、R2、R1及新購地塊為主，公司目標維持每年計畫推案量約新台幣200至300多億元。成長動能包括：一、台北市中山區中山・新松町新城計畫，公司稱範圍約40多個街廓、11萬坪土地，規劃分6階段、15年完成，首案鄉林中山賦已動工，後續吉林、民權、農安等基地若都更審議與地主整合順利，可能形成長線案源；二、北投、萬華、新莊等雙北都更與合建案，其中萬華案外部新聞稱可分回銷售戶數123戶、總銷約65億元，新莊案總銷約52億元，實際仍取決於審議、銷售與完工時程；三、成都涵碧天下R6、R4住宅可售樓板面積合計約73.6萬平方公尺，公司年報稱R6總銷約新台幣100億元、R4約109億元，2026年新聞亦稱成都項目下半年公開銷售機會提高；四、2026年前後鄉林中山賦、北投靜岡、雲林雲峰等案的銷售或完工認列可能改善營收波動。產業趨勢方面，台灣都更、危老、老屋換屋剛需、雙北蛋黃區供給稀缺、小宅化、建材碳費與綠建築要求，是公司看重的中期主題。主要風險包括央行選擇性信用管制、房市成交量縮、利率與房貸成數限制、土地整合與都更審議時程不確定、建材與缺工成本、預售銷售去化速度、成都與中國房地產市場政策與需求波動、酒店景氣波動、轉投資與背書保證風險，以及董監股權設質較高可能帶來治理與市場觀感風險。

產業上下游

上游

土地所有權人／地主／合建地主土地為鄉林主要原料之一；來源包括個人地主、合建、都市更新整合、仲介推薦、國有財產署或銀行釋出標售、重劃區抵費地及法拍等，多數非上市櫃或為自然人。
太裕營造股份有限公司鄉林子公司／關係企業，承攬或協助營建工程；2024年個體進貨中太裕營造占比98.17%，2025年第一季占比98.53%，未上市櫃。
建築師、室內設計、景觀設計、測量、地質鑽探、地政士與代書業者規劃設計、執照申請、土地移轉與都更整合相關服務供應商；多為專業服務業者，年報未揭露特定上市櫃公司名稱。
水泥、鋼筋、砂石、磁磚、門窗、管材、五金、玻璃、機電、消防等建材與工程供應商營建施工所需材料與工程供應來源；年報僅揭露類別，未揭露特定上市櫃供應商名稱。
金融機構提供土地融資、建築融資、買方房貸與信託／保證等服務；年報描述為房地產上游與中游重要關係，但未指定單一上市櫃銀行。

下游

一般購屋者／換屋族／首購族／高資產置產族群住宅、店鋪、辦公與預售屋主要終端客戶；年報稱無單一銷貨客戶占總銷貨10%以上。
皇翔建設股份有限公司2545 2024年鄉林出售台北市衡陽路60號店屋古蹟可移轉容積予皇翔建設，買賣總價新台幣895,406仟元；屬特定交易買方，不代表常態主要客戶。
酒店旅客、餐飲與商務客戶青島、南京等涵碧樓酒店收入之終端客戶，包含住宿、餐飲、會議與旅遊休閒需求；多為個人或企業客戶。
物業管理、社區管理、裝潢、家具家電與售後服務相關需求端完工交屋後帶動之下游服務與消費鏈；年報描述為房地產開發後段關聯產業，未指名特定上市櫃公司。

競爭對手

興富發2542 台股上市建設開發同業，推案規模大，為住宅與商辦開發競爭者。
遠雄5522 台股上市大型建設公司，住宅、商辦與大型開發案皆與鄉林存在區域與客群競爭。
華固2548 台股上市建設公司，雙北高價住宅與商辦市場具競爭性。
長虹5534 台股上市建設公司，雙北與都會區推案為主要競爭來源之一。
國建2501 台股上市建設公司，住宅與商辦開發同業。
冠德2520 台股上市建設公司，雙北住宅與商用不動產具競爭關係。
愛山林2540 台股上市不動產代銷與建設開發公司，在預售與新案市場具競爭關係。
皇翔2545 台股上市建設公司，同屬台北都會區住宅與開發案競爭者；亦曾為鄉林容積移轉交易買方。
達麗6177 台股上市建設公司，住宅推案與都會區開發同業。
太子2511 台股上市建設公司，住宅與商用不動產開發同業。

資料來源（10）

本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。