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愛山林
體質待觀察，估值偏貴，暫無訊號亮起。
愛山林可以買嗎？先看體質與估值定位
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獲利能力偏弱。營業利益率僅勝過全市場約 30% 的個股。最新一季 ROE 約 -0.1%。
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估值偏貴。本益比落在全市場第 90 百分位，比多數個股貴。以自身歷史看，目前本益比約在第 99 百分位。
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外資近期偏買。外資近 20 日買賣超約佔成交量 26.1%（買超）。
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營收衰退。最新月營收年增率約 -49.1%，較去年同月下滑。
籌碼流向
大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多
窗口 2026-02-28 起 · 股價 +17% · 分點至 2026-07-28· 集保至 2026-07-24
- 最大持有者群益金鼎 自起點累積 18444 張（已賣 0%），近期略減
- 主要派發者美商高盛 峰值囤過 968 張、已倒 83%，剩 161 張、近期停手
- 集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 +1.80pp、中實戶人數 +2 戶、散戶佔比 -1.57pp，籌碼往上集中
- 外資避險型分點淨空淨空 -634 張（依分點身分推估、多為對沖，未必看空——非個案確認）
承接
- 群益金鼎 +18,444
- 港商野村 +1,180
- 花旗環球 +558
- 國票-中港 +396
- 兆豐證券 +367
- 永豐金-豐原 +356
派發
- 美商高盛 剩 161
- 富邦-台北 剩 375
- 兆豐-忠孝 剩 100
- 凱基-台北 剩 132
- 兆豐-新莊 剩 105
- 台灣摩根士丹利 剩 155
交易台
- 元大-雙和 -1,797
- 富邦-南京 -1,137
- 國泰-敦南 -931
- 台新 -821
方向一致：大戶佔比上升，散戶佔比下降。
描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。
歷史證據：接下來通常怎麼走
估值位階與後續報酬
把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。
| 本益比百分位區間 | 樣本日數 | 240 日平均報酬 | 中位數 | 上漲機率 | 平均超額（對大盤） |
|---|---|---|---|---|---|
| 0-20 | 146 | +76.8% | +82.7% | 87% | +75.3% |
| 20-40 | 504 | +47.6% | +32.9% | 85.9% | +32.6% |
| 40-60 | 477 | +12.9% | +1.6% | 53.9% | -13.3% |
| 60-80 | 683 | +44.4% | +33.1% | 66.3% | +19.5% |
| 80-100 現在在這裡 | 287 | +86.3% | +71.9% | 75.3% | +66.1% |
百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。
目前本益比約 93.17，落在自身歷史第 99.0 百分位，屬於 80-100 區間。
估值 × 動能的歷史對照
把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。
目前處於「昂貴（自身歷史後 1/3） × 60 日動能向上」情境，歷史 482 天樣本中，120 日後平均上漲 21.8%、勝率 57.7%，超越大盤 11.9%。
天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。
這個訊號在全市場是否站得住腳
「月營收年增率 ≥ 20%」過去 243 個月，每月平均約 404 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.99%，平均贏過大盤 2.32 個百分點，在 64.2% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。
每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數
目前未成立的訊號（歷史統計供參）
這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照
股價創 252 日新高（突破日）
未觸發還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次
歷史 18 次，觸發後 60 日平均 +13.89%，勝率 50%，平均贏大盤 +9.42 個百分點。
月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）
未觸發單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊
歷史 86 次，觸發後 60 日平均 +11.39%，勝率 58.1%，平均贏大盤 +6.24 個百分點。
外資連續買超滿 5 個交易日
未觸發外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次
歷史 30 次，觸發後 60 日平均 +4.63%，勝率 44.8%，平均贏大盤 +1.03 個百分點。
愛山林是做什麼的？公司基本資料
公司簡介
愛山林建設開發股份有限公司，統一編號22190686，成立於1986年9月6日，1989年12月26日於臺灣證券交易所上市，屬普通股營運公司。公司總部位於台北市中山區龍江路128號2樓，主要從事不動產代銷與仲介經紀、住宅及大樓開發租售、不動產買賣、營造承攬與相關室內裝修等業務。董事長為祝文宇；多數公開資料顯示總經理為祝藝，部分舊資料仍列張境在，張境在現多以副董事長／發言人身分出現。2026年公開資料顯示實收資本額約94.49億元，已發行普通股944,873,965股。主要股東依公司股東專區114年5月2日基準日資料，包括仰山林廣告有限公司18.16%、丰雲廣告有限公司17.49%、祝園實業股份有限公司17.34%、甲山林廣告股份有限公司15.82%、甲山林房屋仲介股份有限公司4.31%、祝文宇3.48%、上境實業有限公司2.43%、住易實業股份有限公司1.56%、瑞揚開發有限公司1.52%、寒溪投資股份有限公司0.64%；法人股東合計持股比重高。員工規模未在本次可查資料中取得可驗證的最新人數，僅能確認公司與甲山林集團具建設開發、廣告代銷、物業管理、裝潢設計等團隊。
主要業務
愛山林的商業模式橫跨不動產代銷、自建案開發與子公司祝旺營造承攬工程。代銷業務以承接建商或關係企業建案銷售，賺取代銷服務收入，重點案場涵蓋台北、新北、桃園、基隆、新竹、高雄等區域；自建案則透過購地、合建、都更、捷運聯開或公辦開發取得土地與開發權，待完工交屋後認列建設收入；營造業務主要由子公司祝旺營造承攬自建案及相關建案工程。依113年度年報摘錄，2024年營收合計約111.58億元，營收分布為代銷部門約51.13億元、建設部門約21.41億元、營造部門約37.87億元、其他約1.17億元，換算約代銷45.8%、建設19.2%、營造33.9%、其他1.0%。2025年法說會列示2025年1至11月銷售中代銷個案已售344億元、尚可售1,037億元；自建案儲備總銷金額4,296億元；子公司祝旺營造2025年已承攬案件合計498億元。主要終端客戶為自住與換屋購屋族、企業商辦買方、投資型買方，以及委託代銷或共同開發的建商、地主與公部門開發案。
2025–2028 展望
2025年公司全年營收達113.04億元，連續兩年突破百億元並創高，但毛利率降至20.6%，營業利益與稅後純益下滑，主因包含股本擴大造成EPS稀釋、產品組合與讓利策略影響毛利，以及房市信用管制使交易轉趨觀望。2026至2028年的核心成長動能來自自建案交屋與龐大案量入帳：公司2025法說會揭露自建案總銷4,296億元，預計交屋金額2026年240億元、2027年267億元、2028年205億元；2026年擬推代銷／自建案可售總銷金額合計2,091億元，包含左岸明珠、當代帝寶、AI都會城、新竹帝寶後續區段等。中期策略包括持續深耕不動產代銷與開發本業、加強成本與工期控管、投入公辦都更與捷運聯開、發展商辦與廠辦需求，並以策略性讓利降低購屋門檻、帶動成交量。產業趨勢方面，台灣住宅剛性需求、都更危老、軌道建設與AI產業帶動的新竹、桃園、新北、台北商辦與住宅需求是正向因素；但央行選擇性信用管制、房貸成數與銀行不動產授信額度、營建成本與工期、利率、土地取得成本、預售屋買氣、完工交屋時程、個案去化率與高槓桿營建業資金壓力，是2025至2028年主要風險。
產業上下游
- 自住、換屋與投資型購屋客戶 住宅建案終端買方，為自建案與代銷案主要去化對象；非公司法人。
- 企業商辦與廠辦買方／租戶 商辦、企業總部、廠辦與倉儲需求客戶；部分需求受AI產業鏈與企業擴充帶動，未能逐一確認上市櫃客戶。
- 委託代銷建商與共同開發業主 公司代銷業務服務對象，包含未上市建商、地主與關係企業；依個案認列代銷服務收入。
- 達欣工 2535 2025法說會列有「達欣文和苑」代銷案；推定與達欣體系建案相關，但未在本次資料中確認契約主體。
競爭對手
資料來源（10）
本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。
關於愛山林（2540）的常見問題
- 愛山林(2540)現在可以買嗎？
- 本頁不提供買賣建議，只整理截至 2026-07-28 的數據現況：品質偏弱、估值偏貴、外資買超，暫無量化訊號觸發。各項證據的歷史統計見本頁段落，投資一定有風險，進場前請自行評估。
- 愛山林股價合理嗎？本益比多少？
- 截至 2026-07-28 收盤 55.9 元，本益比 93.2、股價淨值比 3.2。目前本益比位於 2016 年以來自身分佈的第 99 百分位，歷史上同區間的後續報酬統計見「歷史證據」段。
- 愛山林的每股盈餘（EPS）大約是多少？
- 以收盤價 55.9 元與本益比 93.2 回推，愛山林近四季合計 EPS 約 0.6 元。此為市場數據回推的近似值，精確數字以公司財務報告為準。
方法與限制
- 所有報酬以還原股價（etl:adj_close）計算，已還原除權息與股票分割。
- 超額報酬以發行量加權股價報酬指數（含息）為基準。
- 估值位階與分位統計以「截至當天為止的自身歷史」滾動計算，不使用未來資訊。
- 營收訊號的事件日對齊到公告截止日後第一個交易日，避免提前用到尚未公開的資訊。
- 事件樣本之間日期可能重疊，統計僅描述歷史分布，樣本數較少時參考價值有限。
本頁內容為歷史資料統計與教育用途，不構成投資建議。投資一定有風險，過去績效不代表未來表現，交易前請自行評估並承擔風險。