愛山林 2540

建材營造

體質待觀察，估值偏貴。

品質: 偏弱
估值: 偏貴

關鍵訊號

營收≥20%

49.10

愛山林可以買嗎？先看體質與估值定位

獲利能力偏弱。營業利益率僅勝過全市場約 43% 的個股。最新一季 ROE 約 0.2%。
估值偏貴。本益比落在全市場第 90 百分位，比多數個股貴。以自身歷史看，目前本益比約在第 96 百分位。
外資近期偏買。外資近 20 日買賣超約佔成交量 9.2%（買超）。
營收高成長。最新月營收年增率約 98.4%，超過 20% 的成長門檻。

今天有什麼變化？

行情處理中 · 三大法人預計 21:30 更新 · 融資券預計 21:40 更新

量化訊號 1 個訊號

1 日漲跌 -0.7%

5 日漲跌 +4.1%

20 日漲跌 +7.9%

外資 20 日 +9.2%

投信 20 日 +0.0%

融資使用率 1.1%

量化訊號歷史證據區的事件訊號數，每個交易日盤後重算

1 日漲跌還原股價，收盤對收盤

5 日漲跌近 5 個交易日累積漲跌

20 日漲跌近 20 個交易日累積漲跌，約一個月

外資 20 日外資近 20 日買賣超佔同期成交量，正值為買超

投信 20 日投信近 20 日買賣超佔成交量，口徑同外資

融資使用率融資餘額佔融資限額比例，越高代表散戶槓桿越重

觸發中訊號的歷史戰績營收≥20% 樣本 86 次 60 日勝率 58.1% 對大盤 +6.24 個百分點勝率與超額為該訊號歷史觸發後相對大盤的統計，點訊號名稱查看完整定義與各期樣本；歷史統計不代表未來表現。

觀察清單

本頁數據每天盤後更新。把愛山林加入觀察清單，下次回來直接看訊號變化。

愛山林今天 1 個訊號，全市場還有誰？ →

同業比較

愛山林 vs 興富發、華固、遠雄一鍵對比 →

vs 興富發 vs 華固 vs 遠雄

愛山林（2540）合理價估算與估值河流圖

估值預計 18:30 更新

估值數據更新：2026-09-13 22:11（夜間）現價 49.1 元

淨值比換算（五年）模型慣常區間

現價 49.1

色帶＝各估值方法換算出的慣常價位區，短豎線＝區間中點，黑線＝現價。現價越靠色帶右側，代表以該方法看相對越貴。

現價比愛山林過去五年的股價淨值比慣常評價高出約 5%。

以過去五年的慣常評價換算合理價：以每股淨值倍數中位數 3.3 倍換算約 37.1 元。評價倍數會隨基本面與市場環境改變，因此這是估值定位，不是目標價。

依獲利能力、營收動能、公司規模與毛利率對同業推算，愛山林的應得價約 17.3 元；加上愛山林自己長期的溢價習慣後，慣常區間為 30.2 至 48.7 元，現價高於慣常區間上緣約 1%。調整基本面後，愛山林目前比全市場約 95% 的股票貴（同業中約比 95% 貴）昂貴

目標價？本頁不提供喊價式目標價：估值能判斷的是相對貴或便宜，無法預測價格何時收斂，實測估值偏離在 60 日內平均僅收斂約 3%。上面的換算價是可重現的估值定位，把它當成價格承諾就過度解讀了。

這些數字可用 finlab 套件重現 → 安裝教學

以上為統計換算與歷史評價定位，非投資建議；投資一定有風險，進場前請自行評估。

籌碼流向

三大法人預計 21:30 更新 · 融資券預計 21:40 更新

偏多 +0.58

偏空中性偏多

大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多

群益金鼎持 17533 張
派發者剩 813 張、最長約 87 日倒完

窗口 2026-04-11 起 · 股價 -1% · 分點至 2026-09-11· 集保至 2026-09-11

最大持有者群益金鼎自起點累積 17533 張（已賣 0%），仍在加碼
主要派發者兆豐證券峰值囤過 2904 張、已倒 75%，剩 715 張、近期停手
集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 +0.81pp、中實戶人數 +1 戶、散戶佔比 -0.97pp，籌碼往上集中
外資避險型分點淨空淨空 -1907 張（依分點身分推估、多為對沖，未必看空——非個案確認）

分點庫存重建

承接持有者 窗口內累積買進後仍留有正庫存的分點，可視為正在吸收籌碼的一方。

派發倒貨者 曾累積大量庫存、近期持續賣出的分點；「剩」是估計尚未出完的張數。

交易台淨空 交易台分點呈現負庫存或淨賣出，多見於避險、對沖或短線部位，不直接等同看空。

承接

群益金鼎港商野村花旗環球美林新加坡商瑞銀國票-中港

派發

兆豐證券台灣摩根士丹利永豐金-豐原兆豐-新莊國泰-松江台中銀-高雄

交易台

獨立尺度

元大-雙和美商高盛富邦-南京台新

股價承接與派發共用尺度可互比；交易台為獨立尺度。零為基準線

分點明細單位：張

承接

群益金鼎 +17,533

已賣 0%· 仍在加碼
港商野村 +1,220

已賣 2%· 仍在加碼
花旗環球 +919

已賣 5%· 仍在加碼
美林 +469

已賣 0%· 仍在加碼
新加坡商瑞銀 +393

已賣 19%· 仍在加碼
國票-中港 +296

已賣 12%

派發

兆豐證券剩 715

已倒 75%· 近期停手
台灣摩根士丹利剩 549

已倒 45%· 約 87 日倒完
永豐金-豐原剩 225

已倒 52%· 近期停手
兆豐-新莊剩 111

已倒 63%· 近期停手
國泰-松江剩 53

已倒 67%· 近期停手
台中銀-高雄剩 37

已倒 75%· 近期停手

交易台

元大-雙和 -2,035

未分類
美商高盛 -1,649

避險台·會回補
富邦-南京 -1,360

未分類
台新 -1,073

未分類

還在倒 813 張最長約 87 個交易日見底

近期買賣力道 +1,504 吸 / -199 倒買盤略勝

避險台淨空 -1,907 張潛在回補買盤，非賣壓

集保大戶 · 絕對持股交叉驗證

千張大戶佔比散戶(<400張)佔比股價（右軸）

方向一致：大戶佔比上升，散戶佔比下降。

描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。

歷史證據：接下來通常怎麼走

量化分析預計 22:10 更新

目前正在發生的訊號

以下訊號在最近一筆資料中成立，附這檔股票自身歷史上每次出現後的前瞻報酬統計

月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）

觸發中 · 目前 98.38%

單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊

歷史事件 87 次（自 2009-02-23）

事件後 120 日，歷史上平均 +21.07%

20 日 +2.74%

60 日 +11.39%

120 日 +21.07%

20 日

60 日

120 日

勝率

55.8%

58.1%

57.6%

樣本數

中位數

+1.01%

+3.57%

+3.31%

超額

+1.01%

+6.24%

+11.23%

贏大盤勝率

41.9%

50%

45.9%

過去 85 次觸發，120 日後平均上漲 21.07%、超越大盤 11.23 個百分點，勝率 57.6%。

估值位階與後續報酬

把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。

0-20 +76.8%

20-40 +47.6%

40-60 +12.9%

60-80 +43.8%

80-100 +85.7% 現在

本益比百分位區間	樣本日數	240 日平均報酬	中位數	上漲機率	平均超額（對大盤）
0-20	146	+76.8%	+82.7%	87%	+75.3%
20-40	504	+47.6%	+32.9%	85.9%	+32.6%
40-60	477	+12.9%	+1.6%	53.9%	-13.3%
60-80	693	+43.8%	+32.7%	66.2%	+18%
80-100 現在在這裡	289	+85.7%	+71.5%	75.1%	+65%

百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。

目前本益比約 74.67，落在自身歷史第 96.4 百分位，屬於 80-100 區間。

估值 × 動能的歷史對照

把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。

估值

動能

便宜

中等

昂貴

向上

+40.8%

勝率 92.1% 超額 +30.4%

305 天

+15.4%

勝率 57% 超額 +5%

460 天

+21.8%

勝率 57.7% 超額 +11.9%

482 天

向下

+31.7%

勝率 76.3% 超額 +27%

207 天

+1%

勝率 45.6% 超額 -9.1%

399 天

現在

+23.8%

勝率 65.7% 超額 +3.4%

286 天

目前處於「昂貴（自身歷史後 1/3） × 60 日動能向下」情境，歷史 286 天樣本中，120 日後平均上漲 23.8%、勝率 65.7%，超越大盤 3.4%。

天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。

這個訊號在全市場是否站得住腳

「月營收年增率 ≥ 20%」過去 245 個月，每月平均約 406 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.95%，平均贏過大盤 2.25 個百分點，在 63.7% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。

每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數

目前未成立的訊號（歷史統計供參）

這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照

股價創 252 日新高（突破日）

未觸發

還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次

歷史 19 次，觸發後 60 日平均 +13.89%，勝率 50%，平均贏大盤 +9.42 個百分點。

外資連續買超滿 5 個交易日

未觸發

外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次

歷史 31 次，觸發後 60 日平均 +4.63%，勝率 44.8%，平均贏大盤 +1.03 個百分點。

帶著上方證據，繼續研究愛山林。

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愛山林是做什麼的？公司基本資料

建材營造業／營建類股上市；臺灣證券交易所

公司簡介

愛山林建設開發股份有限公司，統一編號22190686，成立於1986年9月6日，1989年12月26日於臺灣證券交易所上市，屬普通股營運公司。公司總部位於台北市中山區龍江路128號2樓，主要從事不動產代銷與仲介經紀、住宅及大樓開發租售、不動產買賣、營造承攬與相關室內裝修等業務。董事長為祝文宇；多數公開資料顯示總經理為祝藝，部分舊資料仍列張境在，張境在現多以副董事長／發言人身分出現。2026年公開資料顯示實收資本額約94.49億元，已發行普通股944,873,965股。主要股東依公司股東專區114年5月2日基準日資料，包括仰山林廣告有限公司18.16%、丰雲廣告有限公司17.49%、祝園實業股份有限公司17.34%、甲山林廣告股份有限公司15.82%、甲山林房屋仲介股份有限公司4.31%、祝文宇3.48%、上境實業有限公司2.43%、住易實業股份有限公司1.56%、瑞揚開發有限公司1.52%、寒溪投資股份有限公司0.64%；法人股東合計持股比重高。員工規模未在本次可查資料中取得可驗證的最新人數，僅能確認公司與甲山林集團具建設開發、廣告代銷、物業管理、裝潢設計等團隊。

主要業務

愛山林的商業模式橫跨不動產代銷、自建案開發與子公司祝旺營造承攬工程。代銷業務以承接建商或關係企業建案銷售，賺取代銷服務收入，重點案場涵蓋台北、新北、桃園、基隆、新竹、高雄等區域；自建案則透過購地、合建、都更、捷運聯開或公辦開發取得土地與開發權，待完工交屋後認列建設收入；營造業務主要由子公司祝旺營造承攬自建案及相關建案工程。依113年度年報摘錄，2024年營收合計約111.58億元，營收分布為代銷部門約51.13億元、建設部門約21.41億元、營造部門約37.87億元、其他約1.17億元，換算約代銷45.8%、建設19.2%、營造33.9%、其他1.0%。2025年法說會列示2025年1至11月銷售中代銷個案已售344億元、尚可售1,037億元；自建案儲備總銷金額4,296億元；子公司祝旺營造2025年已承攬案件合計498億元。主要終端客戶為自住與換屋購屋族、企業商辦買方、投資型買方，以及委託代銷或共同開發的建商、地主與公部門開發案。

2025–2028 展望

2025年公司全年營收達113.04億元，連續兩年突破百億元並創高，但毛利率降至20.6%，營業利益與稅後純益下滑，主因包含股本擴大造成EPS稀釋、產品組合與讓利策略影響毛利，以及房市信用管制使交易轉趨觀望。2026至2028年的核心成長動能來自自建案交屋與龐大案量入帳：公司2025法說會揭露自建案總銷4,296億元，預計交屋金額2026年240億元、2027年267億元、2028年205億元；2026年擬推代銷／自建案可售總銷金額合計2,091億元，包含左岸明珠、當代帝寶、AI都會城、新竹帝寶後續區段等。中期策略包括持續深耕不動產代銷與開發本業、加強成本與工期控管、投入公辦都更與捷運聯開、發展商辦與廠辦需求，並以策略性讓利降低購屋門檻、帶動成交量。產業趨勢方面，台灣住宅剛性需求、都更危老、軌道建設與AI產業帶動的新竹、桃園、新北、台北商辦與住宅需求是正向因素；但央行選擇性信用管制、房貸成數與銀行不動產授信額度、營建成本與工期、利率、土地取得成本、預售屋買氣、完工交屋時程、個案去化率與高槓桿營建業資金壓力，是2025至2028年主要風險。

產業上下游

上游

地主、合建方與公部門標案／都更／捷運聯開案業主土地與開發權來源；包含購地、合建、都更、公辦開發與捷運聯開等型態，多數非單一上市櫃公司。
祝旺營造股份有限公司愛山林子公司，承攬多項自建案與相關建案工程；未查得台股掛牌。
台泥 1101 水泥與建材屬營建案上游原料之一；未確認為愛山林直接供應商，列為產業供應鏈代表。
國產 2504 預拌混凝土與建材屬營建案上游原料之一；未確認為愛山林直接供應商，列為產業供應鏈代表。
中鋼 2002 鋼材為營建工程重要原料；未確認為愛山林直接供應商，列為產業供應鏈代表。

下游

自住、換屋與投資型購屋客戶住宅建案終端買方，為自建案與代銷案主要去化對象；非公司法人。
企業商辦與廠辦買方／租戶商辦、企業總部、廠辦與倉儲需求客戶；部分需求受AI產業鏈與企業擴充帶動，未能逐一確認上市櫃客戶。
委託代銷建商與共同開發業主公司代銷業務服務對象，包含未上市建商、地主與關係企業；依個案認列代銷服務收入。
達欣工 2535 2025法說會列有「達欣文和苑」代銷案；推定與達欣體系建案相關，但未在本次資料中確認契約主體。

競爭對手

興富發 2542 上市建商，住宅與商辦推案規模大，為營建開發同業。
華固 2548 上市建商，深耕雙北住宅、商辦與都更市場，與愛山林在精華區開發具競爭關係。
遠雄 5522 上市建商，具大型住宅、商辦與土地開發能力，為營建開發同業。
長虹 5534 上市建商，聚焦雙北住宅與商辦，屬高總價與都會區推案競爭者。
國建 2501 上市建商，住宅與商用不動產開發同業。
海悅 2348 上市不動產代銷與開發公司，與愛山林代銷業務模式有較高可比性。
冠德 2520 上市建商，涵蓋住宅、商辦與捷運聯開案，為土地開發與建案銷售競爭者。

資料來源（10）

本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。

關於愛山林（2540）的常見問題

愛山林(2540)現在可以買嗎？: 本頁不提供買賣建議，只整理截至 2026-09-11 的數據現況：品質偏弱、估值偏貴、外資買超，1 個量化訊號觸發中。各項證據的歷史統計見本頁段落，投資一定有風險，進場前請自行評估。
愛山林股價合理嗎？本益比多少？: 截至 2026-09-11 收盤 49.1 元，本益比 74.7、股價淨值比 4.3。目前本益比位於 2016 年以來自身分佈的第 96 百分位，歷史上同區間的後續報酬統計見「歷史證據」段。
愛山林的每股盈餘（EPS）大約是多少？: 以收盤價 49.1 元與本益比 74.7 回推，愛山林近四季合計 EPS 約 0.7 元。此為市場數據回推的近似值，精確數字以公司財務報告為準。
愛山林合理價是多少？: 以近五年股價淨值比的慣常評價換算：若回到中位數 3.3 倍，對應股價約 37 元（五年間偏低到偏高的評價換算為 32 至 47 元）。這是歷史評價換算的估值定位，評價倍數會隨基本面與市場環境改變，因此不是目標價；視覺化的定位圖見本頁「合理價估算」段（截至 2026-09-11）。
愛山林目標價怎麼估？: 本頁不提供喊價式目標價。可驗證的替代做法是估值換算：愛山林若回到五年中位評價，約對應 37 元（詳見合理價估算段）。要注意估值能判斷的是相對貴或便宜，無法預測價格何時收斂，實測估值偏離在 60 日內平均僅收斂約 3%（截至 2026-09-11）。

方法與限制

所有報酬以還原股價（etl:adj_close）計算，已還原除權息與股票分割。
超額報酬以發行量加權股價報酬指數（含息）為基準。
估值位階與分位統計以「截至當天為止的自身歷史」滾動計算，不使用未來資訊。
營收訊號的事件日對齊到公告截止日後第一個交易日，避免提前用到尚未公開的資訊。
事件樣本之間日期可能重疊，統計僅描述歷史分布，樣本數較少時參考價值有限。

本頁內容為歷史資料統計與教育用途，不構成投資建議。投資一定有風險，過去績效不代表未來表現，交易前請自行評估並承擔風險。