京城 2524
- 品質
- 頂級
- 估值
- 偏貴
京城可以買嗎？先看體質與估值定位
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獲利能力頂尖。營業利益率贏過全市場約 92% 的個股。最新一季 ROE 約 0.5%。
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估值偏貴。本益比落在全市場第 80 百分位，比多數個股貴。以自身歷史看，目前本益比約在第 95 百分位。
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外資近期偏買。外資近 20 日買賣超約佔成交量 25.0%（買超）。
今天有什麼變化？
行情至 09-14 · 三大法人預計 21:30 更新 · 融資券預計 21:40 更新
量化訊號歷史證據區的事件訊號數，每個交易日盤後重算
1 日漲跌還原股價，收盤對收盤
5 日漲跌近 5 個交易日累積漲跌
20 日漲跌近 20 個交易日累積漲跌，約一個月
外資 20 日外資近 20 日買賣超佔同期成交量，正值為買超
投信 20 日投信近 20 日買賣超佔成交量，口徑同外資
融資使用率融資餘額佔融資限額比例，越高代表散戶槓桿越重
京城（2524）合理價估算與估值河流圖
估值至 09-14
現價比京城過去五年的本益比慣常評價高出約 95%。
以過去五年的慣常評價換算合理價：若回到本益比中位數 11.7 倍，對應股價約 9.61 元（五年間偏低到偏高的評價，換算為 6.37 至 17.6 元）；以每股淨值倍數中位數 0.8 倍換算約 44.8 元。評價倍數會隨基本面與市場環境改變，因此這是估值定位，不是目標價。
目標價？本頁不提供喊價式目標價：估值能判斷的是相對貴或便宜，無法預測價格何時收斂，實測估值偏離在 60 日內平均僅收斂約 3%。上面的換算價是可重現的估值定位，把它當成價格承諾就過度解讀了。
以上為統計換算與歷史評價定位，非投資建議；投資一定有風險，進場前請自行評估。
籌碼流向
三大法人預計 21:30 更新 · 融資券預計 21:40 更新
法人輪動、集中度維穩 — 中性偏穩
窗口 2026-04-11 起 · 股價 -11% · 分點至 2026-09-11· 集保至 2026-09-11
- 最大持有者第一金-高雄 自起點累積 460 張（已賣 2%），近期略減
- 主要派發者永豐金證券 峰值囤過 74 張、已倒 51%，剩 36 張，依近期速度約 17 日倒完
- 集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 -0.01pp、中實戶人數 -3 戶、散戶佔比 -0.21pp，集中度維穩
承接
- 第一金-高雄 +460
- 兆豐-中壢 +387
- 新加坡商瑞銀 +351
- 摩根大通 +342
- 美林 +216
- 花旗環球 +186
派發
- 永豐金證券 剩 36
- 富邦-高雄 剩 32
- 富邦-建國 剩 38
- 台新-高雄 剩 25
- 台新-新興 剩 29
- 港商野村 剩 3
交易台
- 元大-南京 -330
- 富邦-員林 -307
- 玉山-景美 -243
- 永豐金-高雄 -161
方向分歧：大戶與散戶變化未同步。
描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。
歷史證據：接下來通常怎麼走
量化分析預計 22:10 更新
估值位階與後續報酬
把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。
| 本益比百分位區間 | 樣本日數 | 240 日平均報酬 | 中位數 | 上漲機率 | 平均超額（對大盤） |
|---|---|---|---|---|---|
| 0-20 | 640 | -6.8% | -6.8% | 27.7% | -35.1% |
| 20-40 | 679 | +10.9% | +4.1% | 62% | -5.9% |
| 40-60 | 630 | -5.2% | -10.1% | 30% | -8.2% |
| 60-80 | 482 | +36% | +17.4% | 61.6% | +13.4% |
| 80-100 現在在這裡 | 645 | +21.2% | +11.6% | 61.9% | +1% |
百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。
目前本益比約 41.83，落在自身歷史第 95.0 百分位，屬於 80-100 區間。
估值 × 動能的歷史對照
把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。
目前處於「昂貴（自身歷史後 1/3） × 60 日動能向下」情境，歷史 385 天樣本中，120 日後平均上漲 3%、勝率 58.2%，落後大盤 6.4%。
天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。
這個訊號在全市場是否站得住腳
「月營收年增率 ≥ 20%」過去 245 個月，每月平均約 406 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.95%，平均贏過大盤 2.25 個百分點，在 63.7% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。
每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數
目前未成立的訊號（歷史統計供參）
這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照
股價創 252 日新高（突破日）
未觸發還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次
歷史 22 次，觸發後 60 日平均 +1.97%，勝率 54.5%，平均贏大盤 -1.83 個百分點。
月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）
未觸發單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊
歷史 103 次，觸發後 60 日平均 +6.1%，勝率 50%，平均贏大盤 +3.46 個百分點。
外資連續買超滿 5 個交易日
未觸發外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次
歷史 55 次，觸發後 60 日平均 +0.88%，勝率 45.3%，平均贏大盤 -4.68 個百分點。
帶著上方證據，繼續研究京城。
帶入 Studio 研究 ↗京城是做什麼的？公司基本資料
公司簡介
2524 對應證券為台灣證券交易所上市普通股，中文簡稱「京城」，公司全名為京城建設股份有限公司。公司成立於民國74年（1985年），股票自1994年10月18日起在台灣證券交易所掛牌買賣；登記與營運地址位於高雄市左營區博愛二路150號，交易所個股資訊顯示產業類別為建材營造、實收資本額新台幣3,659,835,450元，主要業務為住宅及大樓開發租售、一般旅館業、餐館業。董事長兼總經理為蔡天贊，發言人為周敬恆。公司2025年年報資料顯示，114年5月1日員工合計41人；主要股東（114年4月28日）包括蔡天贊23.17%、天剛投資17.14%、天籟投資13.44%、建誌營造8.57%、蔡炅廷6.39%、蔡薛美雲5.47%、新銳投資4.81%、金城建設4.21%、陳美惠3.12%、陳金雀0.87%。合併公司投資架構包括100%持有水京棧國際酒店股份有限公司，另對華志創業投資、揚民國際餐飲等採權益法投資。
主要業務
京城建設為南台灣區域型建商，核心模式為取得或整合土地，委託關係企業或其他營造廠興建住宅大樓、商業大樓、店舖與車位，再透過預售、成屋銷售、租賃及售後服務取得收入；另透過水京棧國際酒店經營旅館及餐飲業務。113年度（2024年）合併營收結構為住宅大樓出售96.44%、觀光旅館事業3.11%、其他及租金收入0.45%，顯示獲利與現金流高度受建案完工交屋時點、成屋去化速度、土地及營建成本控制影響。主要商品包括商業大樓、住宅大樓、車位出售，以及商業大樓與住宅大樓出租；年報列示主要銷售區域為高雄市、台南、屏東，2025年年報列示銷售中或預售個案包括京城凱悅、鉅誕、天峰、京城、美術皇居、馥之森、世界心、京梧桐等。下游客戶以自住、換屋、置產買方及商辦需求為主，並與代銷、仲介通路合作。財務上，2024年受世界心等個案完工交屋帶動，合併營收新台幣92.834億元、稅前淨利31.408億元、EPS 7.67元；2025年依交易所資料，全年EPS 1.71元、稅前淨利約8.011億元，營收因新案完工節奏轉弱而回落；2026年前5月營收約新台幣10.678億元，年減56.2%。
2025–2028 展望
2025年：公司年報明確指出114年無新建個案完工銷售，營收主要依靠「京城」、「美術皇居」、「馥之森」、「新世界」等餘屋及新完工案去化；房市受央行第七波選擇性信用管制、銀行房貸水位、房屋稅2.0及預售屋轉售限制影響，整體呈現價穩量縮、成交量低於2024年的調整格局。2026年：截至2026年5月，營收累計約10.68億元、年減56.2%，顯示仍處於交屋空窗或成屋銷售主導期；外部媒體亦指出高雄多家建商2026年多仰賴新成屋銷售，京城營收彈性取決於餘屋去化、房貸可得性與買氣回溫。2027至2028年：公司未公開完整財務預測或明確到2028年的案量表，因此只能以年報策略推估；中長期成長動能來自高雄及台南長期布局、台積電高雄擴廠與科技產業進駐、楠梓北城、楠梓聯外道路、捷運黃線、亞洲新灣區特貿三等公共建設及商辦需求，公司規劃重點開發台南、北高雄橋頭科學園區、楠梓、高雄大學區域、多功能經貿園區附近土地，並可能增加辦公大樓、廠辦市場產品。主要風險包括精華土地取得不易、營建成本波動、利率與信用管制、房貸緊縮、政府打炒房政策、交屋認列集中造成年度營收波動、區域供給增加與同業削價競爭。
產業上下游
- 土地所有權人、公有土地標售單位及土地整合來源 土地為建築開發業最主要原料；公司主要推案地區為高雄市、台南市，年報指出公有土地釋出標售有利土地取得。
- 建誌營造股份有限公司 京城建設主要營造工程承攬商之一，年報列為推定控制從屬關係公司，113年度進貨金額新台幣766,344千元、占進貨淨額11.88%；非台股上市櫃公司。
- 百鋐營造股份有限公司 京城建設主要營造工程承攬商之一，年報列為推定控制從屬關係公司，113年度進貨金額新台幣642,926千元、占進貨淨額9.97%；非台股上市櫃公司。
- 其他營造公司、混凝土、水泥、鋼筋、衛浴、水電、鋁門窗、磁磚、景觀設計及園藝等下包廠商 年報說明建案產製過程牽涉多項營建材料、設備與施工下包，其他供應商113年度合計占進貨淨額78.15%；個別公司名稱未揭露，stock_id設為null。
- 自住、換屋與長期置產購屋客戶 住宅大樓與店舖銷售終端客戶；公司年報指出剛需自用與長期置產仍為市場支撐，但貸款取得與政策調控會影響交易量。
- 房地產代銷業者 年報將代銷業列為房地產市場下游，與建築投資業有長期業務合作；個別代銷公司未揭露。
- 房地產仲介通路 年報指出仲介業具有多點店頭通路優勢，與個案銷售業務配合密切；個別仲介公司未揭露。
- 商辦、店舖及旅館餐飲消費客戶 公司除住宅外亦銷售或出租商業大樓、店舖與車位，並透過水京棧國際酒店經營旅館及餐飲；終端客戶多為非掛牌個人或法人。
競爭對手
- 永信建設開發股份有限公司 5508 上櫃建材營造公司，南台灣及高雄建商同業；媒體將其與京城列為高雄上市櫃建商比較對象。
- 華友聯開發股份有限公司 1436 上市營建公司，主要經營住宅及大樓開發租售、不動產買賣與租賃；高雄區域推案競爭者。
- 隆大營建事業股份有限公司 5519 上市營建公司，經營住宅、大樓、工業廠房開發租售與營造業；高雄在地建商競爭者。
- 聯上實業股份有限公司 4113 媒體列為高雄上市櫃建商之一，與京城在高雄建案及交屋入帳週期上具區域競爭關係。
- 鑫龍騰開發股份有限公司 3188 媒體報導為高雄建商，2025年靠預售交屋入帳；與京城在南台灣住宅市場具競爭關係。
- 興富發建設股份有限公司 2542 全台大型上市建商，雖非純高雄在地業者，但在住宅、商辦推案與土地取得上具全台性競爭。
- 國揚實業股份有限公司 2505 上市建商，於住宅、商辦及土地開發市場與京城同屬建材營造類股競爭者。
- 達麗建設事業股份有限公司 6177 上市建商，在住宅與商辦開發市場具全台及南部布局，與京城部分區域與產品線重疊。
資料來源（15）
本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。
關於京城（2524）的常見問題
- 京城(2524)現在可以買嗎？
- 本頁不提供買賣建議，只整理截至 2026-09-11 的數據現況：品質頂級、估值偏貴、外資買超，暫無量化訊號觸發。各項證據的歷史統計見本頁段落，投資一定有風險，進場前請自行評估。
- 京城股價合理嗎？本益比多少？
- 截至 2026-09-14 收盤 34 元，本益比 41.5、股價淨值比 0.6。目前本益比位於 2013 年以來自身分佈的第 95 百分位，歷史上同區間的後續報酬統計見「歷史證據」段。
- 京城的每股盈餘（EPS）大約是多少？
- 以收盤價 34 元與本益比 41.5 回推，京城近四季合計 EPS 約 0.8 元。此為市場數據回推的近似值，精確數字以公司財務報告為準。
- 京城合理價是多少？
- 以近五年本益比的慣常評價換算：若回到中位數 11.7 倍，對應股價約 10 元（五年間偏低到偏高的評價換算為 6 至 18 元）；另以每股淨值倍數中位數 0.8 倍換算約 45 元。這是歷史評價換算的估值定位，評價倍數會隨基本面與市場環境改變，因此不是目標價；視覺化的定位圖見本頁「合理價估算」段（截至 2026-09-11）。
- 京城目標價怎麼估？
- 本頁不提供喊價式目標價。可驗證的替代做法是估值換算：京城若回到五年中位評價，約對應 10 元（詳見合理價估算段）。要注意估值能判斷的是相對貴或便宜，無法預測價格何時收斂，實測估值偏離在 60 日內平均僅收斂約 3%（截至 2026-09-11）。
方法與限制
- 所有報酬以還原股價（etl:adj_close）計算，已還原除權息與股票分割。
- 超額報酬以發行量加權股價報酬指數（含息）為基準。
- 估值位階與分位統計以「截至當天為止的自身歷史」滾動計算，不使用未來資訊。
- 營收訊號的事件日對齊到公告截止日後第一個交易日，避免提前用到尚未公開的資訊。
- 事件樣本之間日期可能重疊，統計僅描述歷史分布，樣本數較少時參考價值有限。
本頁內容為歷史資料統計與教育用途，不構成投資建議。投資一定有風險，過去績效不代表未來表現，交易前請自行評估並承擔風險。