士開 5324
- 品質
- 偏弱
- 估值
- 偏貴
士開可以買嗎？先看體質與估值定位
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獲利能力偏弱。營業利益率僅勝過全市場約 45% 的個股。最新一季 ROE 約 -0.1%。
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估值偏貴。本益比落在全市場第 74 百分位，比多數個股貴。以自身歷史看，目前本益比約在第 87 百分位。
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外資近期偏賣。外資近 20 日買賣超約佔成交量 -4.6%（賣超）。
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營收衰退。最新月營收年增率約 -3.3%，較去年同月下滑。
今天有什麼變化？
行情至 09-14 · 三大法人預計 21:30 更新 · 融資券預計 21:40 更新
量化訊號歷史證據區的事件訊號數，每個交易日盤後重算
1 日漲跌還原股價，收盤對收盤
5 日漲跌近 5 個交易日累積漲跌
20 日漲跌近 20 個交易日累積漲跌，約一個月
外資 20 日外資近 20 日買賣超佔同期成交量，正值為買超
投信 20 日投信近 20 日買賣超佔成交量，口徑同外資
融資使用率融資餘額佔融資限額比例，越高代表散戶槓桿越重
士開（5324）合理價估算與估值河流圖
估值至 09-14
現價比士開過去五年的股價淨值比慣常評價高出約 2%。
以過去五年的慣常評價換算合理價：以每股淨值倍數中位數 1.7 倍換算約 10.7 元。評價倍數會隨基本面與市場環境改變，因此這是估值定位，不是目標價。
依獲利能力、營收動能、公司規模與毛利率對同業推算，士開的應得價約 4.75 元；加上士開自己長期的溢價習慣後，慣常區間為 6.03 至 9.47 元，現價高於慣常區間上緣約 30%。調整基本面後，士開目前比全市場約 93% 的股票貴（同業中約比 93% 貴）昂貴
目標價？本頁不提供喊價式目標價：估值能判斷的是相對貴或便宜，無法預測價格何時收斂，實測估值偏離在 60 日內平均僅收斂約 3%。上面的換算價是可重現的估值定位，把它當成價格承諾就過度解讀了。
以上為統計換算與歷史評價定位，非投資建議；投資一定有風險，進場前請自行評估。
籌碼流向
三大法人預計 21:30 更新 · 融資券預計 21:40 更新
大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多
窗口 2026-04-11 起 · 股價 +3% · 分點至 2026-09-11· 集保至 2026-09-11
- 最大持有者兆豐-天母 自起點累積 9171 張（已賣 0%），仍在加碼
- 主要派發者凱基-台北 峰值囤過 263 張、已倒 67%，剩 86 張，依近期速度約 11 日倒完
- 集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 +4.14pp、中實戶人數 +1 戶、散戶佔比 -4.13pp，籌碼往上集中
承接
- 兆豐-天母 +9,171
- 中國信託 +5,575
- 統一-內湖 +3,335
- 元大證券 +934
- 華南永昌-小港 +574
- 台灣摩根士丹利 +403
派發
- 凱基-台北 剩 86
- 元大-敦化 剩 20
- 港商野村 剩 12
- 美林 剩 21
- 永豐金-信義 剩 10
- 永豐金-敦北 剩 20
交易台
- 玉山-士林 -11,123
- 永豐金證券 -587
- 台新-松江 -549
- 元大-蘆洲中正 -375
方向一致：大戶佔比上升，散戶佔比下降。
描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。
歷史證據：接下來通常怎麼走
量化分析預計 22:10 更新
估值位階與後續報酬
把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。
| 本益比百分位區間 | 樣本日數 | 240 日平均報酬 | 中位數 | 上漲機率 | 平均超額（對大盤） |
|---|---|---|---|---|---|
| 0-20 | 152 | -69.8% | -70.5% | 0% | -99.9% |
| 20-40 | 4 | 樣本不足 | |||
| 40-60 | 84 | -2% | -3.4% | 25% | -82.3% |
| 60-80 | 211 | -17% | -17.2% | 11.8% | -51.8% |
| 80-100 現在在這裡 | 512 | +7.5% | +5.9% | 60.5% | -42.2% |
百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。
目前本益比約 39.44，落在自身歷史第 87.2 百分位，屬於 80-100 區間。
估值 × 動能的歷史對照
把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。
目前處於「昂貴（自身歷史後 1/3） × 60 日動能向上」情境，歷史 326 天樣本中，120 日後平均下跌 1.5%、勝率 39.6%，落後大盤 20.9%。
天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。
這個訊號在全市場是否站得住腳
「月營收年增率 ≥ 20%」過去 245 個月，每月平均約 406 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.95%，平均贏過大盤 2.25 個百分點，在 63.7% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。
每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數
目前未成立的訊號（歷史統計供參）
這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照
股價創 252 日新高（突破日）
未觸發還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次
歷史 17 次，觸發後 60 日平均 +3.35%，勝率 37.5%，平均贏大盤 -2.59 個百分點。
月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）
未觸發單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊
歷史 86 次，觸發後 60 日平均 +9.18%，勝率 56.5%，平均贏大盤 +5.4 個百分點。
外資連續買超滿 5 個交易日
未觸發外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次
歷史 22 次，觸發後 60 日平均 -0.02%，勝率 45%，平均贏大盤 -8.95 個百分點。
帶著上方證據，繼續研究士開。
帶入 Studio 研究 ↗士開是做什麼的？公司基本資料
公司簡介
5324 對應證券為櫃買中心上櫃普通股「士開」，公司全名士林開發股份有限公司。公開股市資料與公司基本資料顯示，公司登記成立日為 1984/01/23，公開發行日約 1992/10/23，上櫃掛牌日為 1997/01/30；公司網站則以士林開發品牌源起稱成立於 1990 年，具三十年以上建築開發經驗，推測係現行士林開發業務/品牌沿革與登記成立日口徑不同。總部/通訊地址為台北市中山北路六段90號8樓；董事長許玉山、總經理林信成；實收資本額約新台幣2,263,790,900元，已發行普通股226,379,090股。員工規模依公司年報合併統計，2024年底約300人、2025年3月31日約283人。主要股東依年報2025/03/28股東名簿：耀澤有限公司9.08%、銓聖投資股份有限公司9.00%、秋雨創新股份有限公司7.51%、振捷投資有限公司5.38%、和昇投資有限公司4.46%、協美實業股份有限公司4.41%、陳慧遊2.82%、國賓投資股份有限公司2.55%、賓士投資股份有限公司2.30%、徐堅貞2.18%。
主要業務
公司為營運公司，主業包含不動產開發、俱樂部、客房及餐飲。2024年度營收淨額新台幣2,591,833仟元，營收結構為營建收入1,918,373仟元、占74%；客房住宿421,891仟元、占16%；餐飲服務156,655仟元、占6%；會員服務68,942仟元、占3%；其他25,972仟元、占1%。主要產品/服務包括商務大樓與集合住宅開發、一般旅館客房與餐飲、俱樂部與餐廳中西式餐飲及會員服務。商業模式上，營建事業以大台北地區為優先市場，透過購地自建、地主合作興建、都市更新/危老重建方式取得案源，再進行市場研調、土地開發、規劃設計、行銷企劃、發包施工、完工交屋與售後服務；公司依規定不自行從事營造業，工程發包予合格營造廠。旅館與餐飲事業則以客房出租、餐飲供應、會議場地與會員服務為收入來源。主要客戶方面，建案銷售對象以自用型、置產型住宅買方及個人客戶為主，年報表示銷貨對象多屬不同個人，最近二年度無占比10%以上之具名客戶；旅館/餐飲下游客戶為散客、旅行團、企業活動與會員客群，訂房通路以官網及第三方網站為主。
2025–2028 展望
2025至2028年展望以台北市核心地段都更/危老開發案為主軸。公司年報揭露之推案與開發進度包括：城心曜曜位於大同區、基地約1,009坪、總銷約60億元、已售約七成五，預估2027年中完工交屋；碧湖雲景位於內湖區、基地約928坪、總銷約55億元，2024年第三季已正式開工後潛銷，預估2029年完工交屋；信義安和位於大安區、基地約680坪、總銷約50億元，已送件報核並辦理都更程序；瑞安街案位於大安區、基地約529坪、總銷約30億元，屬都更168專案；中山北路六段案/士開157案位於士林區、基地約388坪、總銷約10億元，屬都更168專案；松德路案位於信義區、基地約1,127坪、總銷約60億元，並持續推動富錦街案、東豐街案、安和路案、信義象山案等都更整合。成長動能來自台北市精華區土地稀缺、老屋更新需求、家庭小型化/高齡化帶動都會區住宅剛性需求、綠建築與節能設計價值提升，以及旅遊復甦帶動住宿/餐飲需求。公司策略為聚焦台北市精華區，必要時擴及交通便利重劃區與重大建設周邊；產品以住宅為主，並爭取商辦/廠辦案件，提高產品附加價值與售後服務。主要風險包括央行選擇性信用管制、房地合一稅/平均地權條例/囤房稅等打炒房政策、2025至2027年新屋大量交屋造成供給壓力、利率與資金成本偏高、土地取得困難、營建原物料與工資高檔、缺工缺料、水電雙漲、ESG與碳成本、旅館供給增加與餐飲人力流動率高。2028以後實際入帳時點仍高度取決於都更審議、建照取得、施工進度、銷售速度與交屋時程。
產業上下游
- 地主、個人地主、土地仲介、政府標售土地 不動產開發上游；土地來源包含國有財產署/政府標售、自行開發、仲介買賣、合建及都市更新權利人，非單一上市櫃供應商。
- 達欣工程股份有限公司 2535 年報永續章節提及城心曜曜工地利害關係人為達欣工程；可視為營造承攬/工程施工上游之一，但年報主要供應商以D、E、F公司代號揭露，未完整公開具名供應商。
- 建築材料供應商 年報稱建築材料均慎選國內外優良供應商，主要大宗建材多由上市、櫃公司供應，但未揭露具名廠商；包含鋼筋、水泥、混凝土、機電、水電、裝潢、低碳建材等。
- 生鮮食品、飲料、客房用品供應商 旅館與餐飲事業上游；供應生鮮食材、飲料、一般用品與客房用品，年報稱供應情況穩定且與主要原料廠商長期合作。
- 建築師事務所及設計團隊 都更與建案規劃設計上游；公司都市更新頁揭露PGA周簡建築師事務所、林秀芬建築師事務所、陳克聚建築師事務所、三門聯合建築師事務所等設計團隊，均非台股上市櫃公司。
- 住宅與商辦買方/交屋客戶 不動產開發下游客戶；以個人自住、換屋、置產型買方為主，年報稱銷貨對象多屬不同個人，無占比10%以上之具名客戶。
- 代銷業者及房屋仲介通路 不動產銷售通路；年報描述下游仲介商及代銷業者已形成完整通路，但未揭露士林開發合作之具名業者。
- 旅館散客、旅行團、企業/會議客戶、會員 旅館、餐飲、俱樂部與會員服務下游客戶；非上市櫃公司。
- 第三方訂房網站與官網通路 客房銷售通路；年報稱訂房管道以官網與其他第三方網站為主，未揭露具名平台；常見平台多為境外或非台股上市櫃公司。
競爭對手
- 國泰建設股份有限公司 2501 台股上市建商；大台北住宅、商辦與都更市場同業競爭者。
- 華固建設股份有限公司 2548 台股上市建商；台北市及新北市高總價住宅、商辦與都更案競爭者。
- 興富發建設股份有限公司 2542 台股上市大型建商；全台住宅與商辦推案量大，屬建設開發同業。
- 長虹建設股份有限公司 5534 台股上市建商；雙北住宅與商辦開發同業。
- 遠雄建設事業股份有限公司 5522 台股上市大型建設公司；住宅、商辦與大型開發案同業。
- 皇翔建設股份有限公司 2545 台股上市建商；台北市精華區住宅、都更與商辦開發同業。
- 潤泰創新國際股份有限公司 9945 台股上市公司，具不動產開發與商場營運業務；在住宅/商業不動產開發面向具競爭關係。
- 晶華國際酒店股份有限公司 2707 台股上市觀光飯店業者；在台北住宿、餐飲與宴會市場為旅館餐飲業務競爭者。
資料來源（8）
本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。
關於士開（5324）的常見問題
- 士開(5324)現在可以買嗎？
- 本頁不提供買賣建議，只整理截至 2026-09-11 的數據現況：品質偏弱、估值偏貴、外資賣超，暫無量化訊號觸發。各項證據的歷史統計見本頁段落，投資一定有風險，進場前請自行評估。
- 士開股價合理嗎？本益比多少？
- 截至 2026-09-14 收盤 12.25 元，本益比 39.4、股價淨值比 1.9。目前本益比位於 2013 年以來自身分佈的第 87 百分位，歷史上同區間的後續報酬統計見「歷史證據」段。
- 士開的每股盈餘（EPS）大約是多少？
- 以收盤價 12.25 元與本益比 39.4 回推，士開近四季合計 EPS 約 0.3 元。此為市場數據回推的近似值，精確數字以公司財務報告為準。
- 士開合理價是多少？
- 以近五年股價淨值比的慣常評價換算：若回到中位數 1.6 倍，對應股價約 11 元（五年間偏低到偏高的評價換算為 9 至 12 元）。這是歷史評價換算的估值定位，評價倍數會隨基本面與市場環境改變，因此不是目標價；視覺化的定位圖見本頁「合理價估算」段（截至 2026-09-11）。
- 士開目標價怎麼估？
- 本頁不提供喊價式目標價。可驗證的替代做法是估值換算：士開若回到五年中位評價，約對應 11 元（詳見合理價估算段）。要注意估值能判斷的是相對貴或便宜，無法預測價格何時收斂，實測估值偏離在 60 日內平均僅收斂約 3%（截至 2026-09-11）。
方法與限制
- 所有報酬以還原股價（etl:adj_close）計算，已還原除權息與股票分割。
- 超額報酬以發行量加權股價報酬指數（含息）為基準。
- 估值位階與分位統計以「截至當天為止的自身歷史」滾動計算，不使用未來資訊。
- 營收訊號的事件日對齊到公告截止日後第一個交易日，避免提前用到尚未公開的資訊。
- 事件樣本之間日期可能重疊，統計僅描述歷史分布，樣本數較少時參考價值有限。
本頁內容為歷史資料統計與教育用途，不構成投資建議。投資一定有風險，過去績效不代表未來表現，交易前請自行評估並承擔風險。