建材營造業／建設開發 上櫃（櫃買中心）
公司簡介
5529 為櫃買中心上櫃普通股，中文簡稱鉅陞。公司原名宏東洋實業股份有限公司，1970年11月9日設立，1996年1月12日上櫃；2000年更名為訊嘉科技，2006年更名為志嘉建設，2021年7月1日股東會決議更名為鉅陞國際開發股份有限公司。公司總部／聯絡地址依公司官網與財報揭露為台北市中山區松江路72號9樓，部分股市資料列台中市西屯區台灣大道二段633號12樓之3。董事長與總經理均為褚學忠，發言人楊曉暉，股務代理為永豐金證券。實收資本額約新台幣10.18億元，已發行普通股約101,837,481股。2026年第一季合併財報顯示股本1,018,374仟元、資產總額4,844,190仟元、權益總額1,550,166仟元、存貨3,634,326仟元、合約負債989,611仟元。2024年報揭露截至2025年3月31日員工25人，2024年底員工22人。主要股東方面，2024年報關係報告書揭露鉅陞投資股份有限公司為單一最大股東，2024年底持有48,099,864股、持股47.23%、設質11,006,000股；2026年5月董監持股資料顯示鉅陞投資持股約45.48%，董事長褚學忠本人持股約901張。子公司／關係企業包括耀陞裝潢股份有限公司與嘉客文旅飯店股份有限公司，均由鉅陞國際100%持有；鉅陞投資為依公司法推定之控制公司但非上市櫃公司。
主要業務
公司主要從事住宅及大樓開發租售、新市鎮／新社區開發、不動產租賃，合併財報亦揭露室內裝潢與旅館事業。2024年報說明，公司以興建大樓與集合式住宅為主，不動產銷售業務約佔營業比重99%，租賃業務約1%，市場以內銷為主；商品項目包含高級別墅、大樓、集合式住宅、辦公大樓及住宅租賃。商業模式為取得土地或合建／危老／都更基地，委託建築設計、營造與代銷，預售或成屋銷售，於完工交屋時認列房地銷售收入；因此營收與獲利高度受建案交屋時點影響。2026年第一季外部客戶收入312,567仟元，其中建設業外部收入300,586仟元、其他收入11,981仟元；客戶合約收入分項顯示房地銷售300,586仟元、餐旅服務11,981仟元。2024年報列示最近年度重要客戶多為個人或匿名公司，2024年銷貨淨額79,075仟元，前幾大客戶以代號揭露，未公開具名。公司品牌定位為「有感建築」、「專寵自住」，強調自住客、首購與換屋需求，產品規劃重點包括蛋黃區選地、格局坪效、收納、綠建築、電動車充電線橋、智慧外送箱、施工監控與第三方驗屋。關係企業耀陞裝潢負責室內設計與裝潢相關業務，嘉客文旅經營一般旅館與餐館業務。
2025–2028 展望
2025至2028年主要展望來自大型建案完工交屋與中南部推案接續。公司2025年6月法說會揭露在建案總銷金額估計約101.5億元，包含「V市政」總銷約19億元，預計2025年第4季交屋；「台灣隱賦」總銷約73億元，預計2026年第2季取得使照、2026年第3季交屋；「三福宅邸」總銷約9.5億元，預計2027年第3季外觀拆架、2027年第4季取得使照、2028年第1季交屋。預推個案包括彰化市延和段案，基地約507坪、13F/B3F、83戶、總銷約13.5億元、預計2025年第4季推出；嘉義市後庄段案，基地約372坪、13F/B4F、81戶、總銷約12億元、預計2026年第2季推出。媒體報導亦指出台灣隱賦、V市政進入交屋入帳期，鉅陞將從台中延伸至彰化、嘉義，並同步布局台北、桃園、雙北等核心地段。成長動能包括交屋認列、合約負債與已簽約未認列收入轉為營收、危老／都更／合建案源、核心商圈蛋黃區土地開發、自住剛性需求與品牌售服差異化。2026年第一季財報顯示營收312,567仟元、稅後淨利68,389仟元、EPS 0.67元，較2025年第一季虧損轉正，主要反映建設業收入開始入帳。主要風險包括房貸資金緊縮、政府不動產信用管制與打炒房政策、交易量萎縮、利率上升、建材與營造成本波動、營造人力吃緊、工程進度與使照取得延遲、建案集中導致營收波動、存貨與合約負債規模高、銀行融資依賴與利息支出、預售去化率及交屋違約風險。2025年報產業段落指出第七波不動產信用管制後，短期成交量可能萎縮，資金偏向剛性需求與自住族群；公司認為2025年房市自用當道，完工期在2028以後之案源若位於優勢區域，可能受下一波景氣回升支撐。以上未來時程與總銷為公司法說會與媒體揭露之預估，實際認列仍取決於工程、銷售、政策與交屋進度。
產業上下游
上游 - 土地地主、都更／危老基地權利人與重劃區土地來源 公司年報說明不動產業中上游包含土地，來源包括重劃區土地標售、地主出售、危老與都更題材；多為個人、政府標售或未上市櫃權利人，未揭露具名台股供應商。
- 建材與營造供應鏈 年報指出建材與營造為中上游，原物料漲幅會推升造價；公司未完整揭露直接建材供應商，故不填特定台股代號。
- 立穩營造股份有限公司 鉅陞東方博舍建案揭露之營造公司；非台股上市櫃公司。
- 永續建築師事務所 鉅陞東方博舍建案揭露之建築設計單位；非台股上市櫃公司。
- 耀陞裝潢股份有限公司 鉅陞國際100%持有子公司，業務為室內設計、室內裝潢等，屬建案裝修與關係企業；非台股上市櫃公司。
下游 - 自住購屋客、首購與換屋族群 公司產品定位為有感建築、專寵自住；年報指出自住客層為市場主流與剛性買盤，為主要終端客戶。
- 代銷與房仲通路 年報指出下游包含代銷、仲介商等與客戶直接銷售之通路；未完整揭露各案具名合作名單。
- 霞飛廣告股份有限公司 鉅陞東方博舍建案揭露之企劃銷售單位；非台股上市櫃公司。
- 嘉客文旅飯店股份有限公司 鉅陞國際100%持有子公司，經營一般旅館、餐館等業務，對應公司合併報表中的餐旅服務收入；非台股上市櫃公司。
資料來源（16）
本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。