大城地產 6171
- 品質
- 頂級
- 估值
- 中性
大城地產可以買嗎？先看體質與估值定位
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獲利能力頂尖。營業利益率贏過全市場約 97% 的個股。最新一季 ROE 約 1.2%。
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估值中性。本益比位居全市場第 53 百分位。以自身歷史看，目前本益比約在第 53 百分位。
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外資近期偏買。外資近 20 日買賣超約佔成交量 0.3%（買超）。
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營收衰退。最新月營收年增率約 -99.9%，較去年同月下滑。
今天有什麼變化？
行情至 09-14 · 三大法人預計 21:30 更新 · 融資券預計 21:40 更新
量化訊號歷史證據區的事件訊號數，每個交易日盤後重算
1 日漲跌還原股價，收盤對收盤
5 日漲跌近 5 個交易日累積漲跌
20 日漲跌近 20 個交易日累積漲跌，約一個月
外資 20 日外資近 20 日買賣超佔同期成交量，正值為買超
投信 20 日投信近 20 日買賣超佔成交量，口徑同外資
融資使用率融資餘額佔融資限額比例，越高代表散戶槓桿越重
大城地產（6171）合理價估算與估值河流圖
估值至 09-14
現價比大城地產過去五年的本益比慣常評價高出約 117%。
以過去五年的慣常評價換算合理價：若回到本益比中位數 6.4 倍，對應股價約 8.82 元（五年間偏低到偏高的評價，換算為 6.22 至 12 元）；以每股淨值倍數中位數 1.5 倍換算約 34.8 元。評價倍數會隨基本面與市場環境改變，因此這是估值定位，不是目標價。
目標價？本頁不提供喊價式目標價：估值能判斷的是相對貴或便宜，無法預測價格何時收斂，實測估值偏離在 60 日內平均僅收斂約 3%。上面的換算價是可重現的估值定位，把它當成價格承諾就過度解讀了。
以上為統計換算與歷史評價定位，非投資建議；投資一定有風險，進場前請自行評估。
籌碼流向
三大法人預計 21:30 更新 · 融資券預計 21:40 更新
法人輪動、集中度維穩 — 中性偏穩
窗口 2026-04-11 起 · 股價 -1% · 分點至 2026-09-11· 集保至 2026-09-11
- 最大持有者宏遠證券 自起點累積 271 張（已賣 10%），近期略減
- 主要派發者合庫-台中 峰值囤過 50 張、已倒 62%，剩 19 張，依近期速度約 8 日倒完
- 集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 -0.54pp、中實戶人數 +0 戶、散戶佔比 -0.10pp，集中度維穩
- 外資避險型分點淨空淨空 -1 張（依分點身分推估、多為對沖，未必看空——非個案確認）
承接
- 宏遠證券 +271
- 元大-中山北路 +154
- 富邦-板橋 +120
- 合庫-自強 +106
- 群益金鼎-潭子 +92
- 元大-台北 +49
派發
- 合庫-台中 剩 19
- 華南永昌-大安 剩 12
- 元大-上新莊 剩 14
- 國泰-敦南 剩 11
- 凱基-市政 剩 5
- 兆豐-台中 剩 7
交易台
- 台新-中港 -563
- 合庫-新竹 -120
- 元大-新營 -80
- 台新-左楠 -79
方向分歧：大戶與散戶變化未同步。
描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。
歷史證據：接下來通常怎麼走
量化分析預計 22:10 更新
估值位階與後續報酬
把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。
| 本益比百分位區間 | 樣本日數 | 240 日平均報酬 | 中位數 | 上漲機率 | 平均超額（對大盤） |
|---|---|---|---|---|---|
| 0-20 | 692 | +22.2% | +12.8% | 73.1% | -1.9% |
| 20-40 | 838 | +32.6% | +6% | 60.6% | +10.7% |
| 40-60 現在在這裡 | 314 | +22.7% | +17.7% | 68.5% | -13.3% |
| 60-80 | 13 | 樣本不足 | |||
| 80-100 | 28 | 樣本不足 | |||
百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。
目前本益比約 18.94，落在自身歷史第 53.3 百分位，屬於 40-60 區間。
估值 × 動能的歷史對照
把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。
(1 天)
(28 天)
目前處於「中等 × 60 日動能向上」情境，歷史 330 天樣本中，120 日後平均上漲 16.4%、勝率 60.9%，超越大盤 1.5%。
天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。
這個訊號在全市場是否站得住腳
「月營收年增率 ≥ 20%」過去 245 個月，每月平均約 406 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.95%，平均贏過大盤 2.25 個百分點，在 63.7% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。
每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數
目前未成立的訊號（歷史統計供參）
這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照
股價創 252 日新高（突破日）
未觸發還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次
歷史 28 次，觸發後 60 日平均 +9%，勝率 50%，平均贏大盤 +4.77 個百分點。
月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）
未觸發單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊
歷史 66 次，觸發後 60 日平均 +3.03%，勝率 50%，平均贏大盤 -1.28 個百分點。
外資連續買超滿 5 個交易日
未觸發外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次
歷史 16 次，觸發後 60 日平均 +9.99%，勝率 80%，平均贏大盤 +3.73 個百分點。
帶著上方證據，繼續研究大城地產。
帶入 Studio 研究 ↗大城地產是做什麼的？公司基本資料
公司簡介
6171 對應證券為大城地產股份有限公司，為櫃買中心上櫃普通股，非 ETF、ETN、特別股或權證。公司成立於 1995-08-14，公開發行日 2000-07-17，興櫃日 2002-01-02，上櫃日 2002-04-22；總部位於台中市西屯區台灣大道四段839號6樓。董事長為賴源釗，總經理為廖祐儁，英文全名 Tacheng Real Estate Co., Ltd.。實收資本額為新台幣10億元，已發行普通股100,000,000股，無特別股、無公司債。員工規模依 2025 年報截至 2026-03-31 為13人，皆列為管理人員。主要股東依 2025 年報截至 2026-04-28：大城建設股份有限公司持股34.63%、賴源釗15.66%、傅琴珍6.50%、大崧投資6.37%、大有投資3.32%、永安國際投資1.56%、大琛投資1.30%、永安財富管理顧問1.25%、賴亮成1.10%。公司前身為台灣亞銳士股份有限公司，2012年前後由台中大城建設公開收購取得主要股權後轉型營建，2021-10-25更名為大城地產。
主要業務
主要業務為住宅及大樓開發租售、不動產買賣與租賃、建材批發零售、景觀與室內設計。2025年營業收入淨額為新台幣1,175,835仟元，較2024年1,818,882仟元減少35.35%；營業利益486,588仟元，稅後淨利381,982仟元，EPS 3.82元。2025年營收結構幾乎全數來自營建收入：營建收入1,175,339仟元，占100.0%；租賃收入496仟元，年報表格未列實質比重。公司產品以集合式住宅、店舖與透天住宅為主，銷售地區100%內銷，市場集中大台中。商業模式為土地開發、自地自建或與地主／大城建設合建，委託建築師規劃設計並發包營造廠包工包料施工，完工交屋後認列營收；終端客戶多為個人購屋者，年報因交易對象為個人或契約限制，主要銷售客戶以「其他」列示，2025年銷貨淨額100%歸類其他。已完工交屋個案包括四季山妍、一月春語、七月沐樂、大城仰雲、十二月滿、八月小確幸、四月泊樂、大城樂好事、大城11月、大城迎好事、大城二月埕等；興建中個案包括悅讀大城-雲詠、大城知丘、大城光年。
2025–2028 展望
2025年已認列營收11.76億元、EPS 3.82元，但受建案完工交屋認列時點影響，營收較2024年下滑且月營收波動大。2026年主要成長動能來自悅讀大城-雲詠48戶預計2026年9月完工、大城知丘198戶預計2026年10月完工，若銷售與交屋順利，將支撐2026至2027年營收認列；2028年主要關注大城光年194戶預計2028年6月完工。另南屯區鎮福段373地號160戶預計2029年12月完工，屬2028後潛在案源。公司策略為持續市場調查、尋找合建對象、去化已完工餘屋、出租已取得但尚未開發土地，並強調耐震、環保節能、施工品質與售後服務。產業趨勢方面，大台中受中科、交通建設與重劃區發展支撐，剛性首購與換屋需求仍在，但2025至2026房市受到央行第七波信用管制、銀行房貸緊縮、投資客退場、供給量與餘屋賣壓、營建成本高檔、政策與地緣政治不確定性影響，短期景氣仍偏調整。2027至2028展望取決於房貸政策是否鬆綁、台中北屯與南屯供需、公司建案銷售率與交屋進度；因公司規模小且案量集中，單一建案延工、銷售不如預期或交屋遞延，均會明顯影響年度獲利。
產業上下游
- 大晟營造 關係人，非確認為台股上市櫃公司；2025年報列為主要供應商，2025年度進貨金額623,457仟元、占全年進貨淨額59.09%，2026年第一季占78.09%，主要承攬營建工程。
- 大城建設股份有限公司 主要股東且與公司多案合建，非確認為台股上市櫃公司；大城知丘與南屯區鎮福段373地號案為與大城建設合建。
- 台中市政府 政府機關，非上市櫃公司；2025年報列為2025年度主要供應來源之一，金額237,328仟元、占進貨淨額22.49%，推測與土地取得或開發相關。
- 地主／祭祀公業法人／土地持有人 非上市櫃或未具名交易對象；公司土地取得包含買斷自地自建、與地主合建、政府標售或都更等方式。
- 建築師、土木及結構技師、景觀設計師、建材供應商 多為專業服務或未具名供應商；提供規劃設計、結構技術、景觀設計與瓷磚、石材等建材。
- 個人購屋者 非上市櫃；公司住宅與店舖終端客戶以自然人買方為主，年報主要銷售客戶以「其他」列示，2025年占銷貨淨額100%。
- 代銷公司與仲介公司 多未具名且非確認為台股上市櫃；協助廣告、銷售與客戶服務。
- 裝潢業者與物業管理業者 非直接主要客戶，多為交屋後下游服務；承接購屋者後續裝修、保全維護與物業管理需求。
競爭對手
- 櫻花建設 2539 中部上市建商，2025年在台中、彰化推案，與大城地產在中部住宅市場競爭。
- 富華創新 3056 原總太地產相關市場認知之中部推案建商，2025年台中水湳、北屯等案量大，與大城地產在台中住宅市場競爭。
- 坤悅開發 5206 上櫃中部建商，台中與彰化推案，與大城地產同屬區域型住宅建商競爭者。
- 富旺國際 6219 上櫃建商，台中推案活躍，與大城地產在中部首購、換屋產品競爭。
- 順天建設 5525 上櫃台中建商，區域品牌與交屋認列節奏與大城地產具可比性。
- 興富發 2542 全國型上市建商，案量與品牌規模較大，在台中住宅市場具競爭壓力。
- 國泰建設 2501 全國型上市建商，住宅開發品牌與資金規模較大，屬廣義同業競爭者。
- 冠德建設 2520 上市建商，住宅與商用不動產開發經驗豐富，屬廣義營建開發同業。
- 鄉林建設 5531 上市建商，總部與推案重心長期包含台中市場，屬區域及品牌競爭者。
- 力麒建設 5512 上櫃建商，住宅開發同業，屬廣義競爭者。
資料來源（10）
本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。
關於大城地產（6171）的常見問題
- 大城地產(6171)現在可以買嗎？
- 本頁不提供買賣建議，只整理截至 2026-09-11 的數據現況：品質頂級、估值中性、外資買超，暫無量化訊號觸發。各項證據的歷史統計見本頁段落，投資一定有風險，進場前請自行評估。
- 大城地產股價合理嗎？本益比多少？
- 截至 2026-09-14 收盤 25.9 元，本益比 18.9、股價淨值比 1.1。目前本益比位於 2016 年以來自身分佈的第 53 百分位，歷史上同區間的後續報酬統計見「歷史證據」段。
- 大城地產的每股盈餘（EPS）大約是多少？
- 以收盤價 25.9 元與本益比 18.9 回推，大城地產近四季合計 EPS 約 1.4 元。此為市場數據回推的近似值，精確數字以公司財務報告為準。
- 大城地產合理價是多少？
- 以近五年本益比的慣常評價換算：若回到中位數 6.4 倍，對應股價約 9 元（五年間偏低到偏高的評價換算為 6 至 12 元）；另以每股淨值倍數中位數 1.5 倍換算約 35 元。這是歷史評價換算的估值定位，評價倍數會隨基本面與市場環境改變，因此不是目標價；視覺化的定位圖見本頁「合理價估算」段（截至 2026-09-11）。
- 大城地產目標價怎麼估？
- 本頁不提供喊價式目標價。可驗證的替代做法是估值換算：大城地產若回到五年中位評價，約對應 9 元（詳見合理價估算段）。要注意估值能判斷的是相對貴或便宜，無法預測價格何時收斂，實測估值偏離在 60 日內平均僅收斂約 3%（截至 2026-09-11）。
方法與限制
- 所有報酬以還原股價（etl:adj_close）計算，已還原除權息與股票分割。
- 超額報酬以發行量加權股價報酬指數（含息）為基準。
- 估值位階與分位統計以「截至當天為止的自身歷史」滾動計算，不使用未來資訊。
- 營收訊號的事件日對齊到公告截止日後第一個交易日，避免提前用到尚未公開的資訊。
- 事件樣本之間日期可能重疊，統計僅描述歷史分布，樣本數較少時參考價值有限。
本頁內容為歷史資料統計與教育用途，不構成投資建議。投資一定有風險，過去績效不代表未來表現，交易前請自行評估並承擔風險。