鄉林 5531
- 品質
- 偏弱
- 估值
- 偏貴
鄉林可以買嗎？先看體質與估值定位
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獲利能力偏弱。營業利益率僅勝過全市場約 4% 的個股。最新一季 ROE 約 -2.3%。
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估值偏貴。本益比落在全市場第 89 百分位，比多數個股貴。以自身歷史看，目前本益比約在第 83 百分位。
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外資近期偏賣。外資近 20 日買賣超約佔成交量 -27.1%（賣超）。
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營收衰退。最新月營收年增率約 -14.1%，較去年同月下滑。
今天有什麼變化？
行情至 09-14 · 三大法人預計 21:30 更新 · 融資券預計 21:40 更新
量化訊號歷史證據區的事件訊號數，每個交易日盤後重算
1 日漲跌還原股價，收盤對收盤
5 日漲跌近 5 個交易日累積漲跌
20 日漲跌近 20 個交易日累積漲跌，約一個月
外資 20 日外資近 20 日買賣超佔同期成交量，正值為買超
投信 20 日投信近 20 日買賣超佔成交量，口徑同外資
融資使用率融資餘額佔融資限額比例，越高代表散戶槓桿越重
鄉林（5531）合理價估算與估值河流圖
估值至 09-14
現價比鄉林過去五年的股價淨值比慣常評價低了約 19%。
以過去五年的慣常評價換算合理價：以每股淨值倍數中位數 1 倍換算約 9.58 元。評價倍數會隨基本面與市場環境改變，因此這是估值定位，不是目標價。
依獲利能力、營收動能、公司規模與毛利率對同業推算，鄉林的應得價約 7.21 元；加上鄉林自己長期的溢價習慣後，慣常區間為 5.31 至 7.21 元，現價位於慣常區間之內。調整基本面後，鄉林目前比全市場約 52% 的股票貴（同業中約比 51% 貴）偏貴
目標價？本頁不提供喊價式目標價：估值能判斷的是相對貴或便宜，無法預測價格何時收斂，實測估值偏離在 60 日內平均僅收斂約 3%。上面的換算價是可重現的估值定位，把它當成價格承諾就過度解讀了。
以上為統計換算與歷史評價定位，非投資建議；投資一定有風險，進場前請自行評估。
籌碼流向
三大法人預計 21:30 更新 · 融資券預計 21:40 更新
大戶單向吸貨、集中度上升 — 偏多
窗口 2026-04-11 起 · 股價 -19% · 分點至 2026-09-11· 集保至 2026-09-11
- 最大持有者永豐金-台中 自起點累積 3048 張（已賣 0%），仍在加碼
- 主要派發者美林 峰值囤過 603 張、已倒 31%，剩 414 張，依近期速度約 54 日倒完
- 集保大戶（絕對持股）千張大戶佔比 +0.16pp、中實戶人數 +4 戶、散戶佔比 -0.32pp，籌碼往上集中
- 外資避險型分點淨空淨空 -1035 張（依分點身分推估、多為對沖，未必看空——非個案確認）
承接
- 永豐金-台中 +3,048
- 華南永昌-忠孝 +1,221
- 玉山-士林 +906
- 統一-士林 +582
- 摩根大通 +497
- 台中銀-豐原 +361
派發
- 美林 剩 414
- 花旗環球 剩 222
- 永豐金證券 剩 95
- 玉山-左營 剩 110
- 富邦-陽明 剩 54
- 元大-北投 剩 74
交易台
- 凱基-台北 -2,226
- 元大證券 -1,941
- 臺銀-民權 -1,646
- 新加坡商瑞銀 -1,305
方向一致：大戶佔比上升，散戶佔比下降。
描述籌碼流向，非投資建議。分點僅揭露量大分點、約 1 日遞延；集保為週頻。庫存為自起點的相對重建，非絕對持股。交易台之避險/隔日沖分類係依分點身分推估，非個案確認；淨空未必代表看空。
歷史證據：接下來通常怎麼走
量化分析預計 22:10 更新
估值位階與後續報酬
把這檔股票每天的本益比，換算成「截至當天為止的自身歷史百分位」，再看不同估值位階之後 240 個交易日的還原股價報酬。
| 本益比百分位區間 | 樣本日數 | 240 日平均報酬 | 中位數 | 上漲機率 | 平均超額（對大盤） |
|---|---|---|---|---|---|
| 0-20 | 481 | -4.3% | -8.6% | 24.5% | -24.5% |
| 20-40 | 115 | -19.1% | -20.6% | 0% | -24.4% |
| 40-60 | 254 | +3.7% | +3.5% | 68.9% | -5.4% |
| 60-80 | 381 | +5.4% | +3.8% | 63.5% | -9.4% |
| 80-100 現在在這裡 | 701 | -5.3% | -6.5% | 46.1% | -64.7% |
百分位以當天為止的自身歷史滾動計算（expanding），不含未來資訊；前瞻報酬為還原股價 240 交易日。樣本日重疊，僅供分布參考。
目前本益比約 65.09，落在自身歷史第 82.7 百分位，屬於 80-100 區間。
估值 × 動能的歷史對照
把自身歷史的每一天，依估值位階（本益比自身歷史三分位）與 60 日動能方向分成六格，看各情境之後 120 個交易日的還原股價報酬。
目前處於「昂貴（自身歷史後 1/3） × 60 日動能向下」情境，歷史 612 天樣本中，120 日後平均上漲 0.8%、勝率 45.4%，落後大盤 27.3%。
天數：歷史上落在此情境的交易日天數；報酬為還原股價計算，不含交易成本。60 日動能：以此股過去 60 個交易日的股價方向判斷，向上代表近期上漲趨勢，向下代表近期下跌趨勢。
這個訊號在全市場是否站得住腳
「月營收年增率 ≥ 20%」過去 245 個月，每月平均約 406 檔個股符合條件；這些個股之後 60 個交易日的還原股價報酬，等權平均為 6.95%，平均贏過大盤 2.25 個百分點，在 63.7% 的月份中跑贏發行量加權股價報酬指數。
每月對全市場符合訊號的股票取等權平均前瞻 60 日還原報酬，再對月份平均；超額相對發行量加權股價報酬指數
目前未成立的訊號（歷史統計供參）
這些訊號現在沒有發生，列出歷史樣本以供對照
股價創 252 日新高（突破日）
未觸發還原股價首次站上過去 252 個交易日最高；20 日內重複觸發只計一次
歷史 15 次，觸發後 60 日平均 -6.57%，勝率 13.3%，平均贏大盤 -9.3 個百分點。
月營收年增率 ≥ 20%（公告截止日起算）
未觸發單月營收年增率達 20% 以上；事件日為公告截止日後第一個交易日，避免提前用到未公告資訊
歷史 112 次，觸發後 60 日平均 +4.36%，勝率 49%，平均贏大盤 +1.02 個百分點。
外資連續買超滿 5 個交易日
未觸發外資（不含自營商）買賣超連續 5 日為正，事件日為第 5 日；20 日內重複觸發只計一次
歷史 74 次，觸發後 60 日平均 -1.05%，勝率 38.4%，平均贏大盤 -5.04 個百分點。
帶著上方證據，繼續研究鄉林。
帶入 Studio 研究 ↗鄉林是做什麼的？公司基本資料
公司簡介
5531 對應證券為鄉林建設事業股份有限公司，為台灣證券交易所上市普通股，非 ETF、ETN、權證或特別股。公司成立於 1990/05/29，公開發行日為 1996/11/27，2001/06/19 上櫃，2005/01/31 轉上市。公司登記地址與總公司位於台中市西區臺灣大道二段408號1樓；台北亦有營運據點。董事長為賴正鎰，總經理為方偉民；截至公司官網基本資料，實收資本額為新台幣10,775,892,450元。2024年報揭露員工數為2024年底148人、2025年3月底146人。主要經營業務為委託營造廠興建住宅、商業大樓出租或出售，並透過集團與轉投資布局飯店、商業不動產與中國大陸房地產開發。可確認之主要董監與關係股東包括鼎林投資開發、鼎正投資、正記投資、溢陽投資等；法人股東背後主要股東含賴正鎰、陳淑芬、京廷投資、和邑投資等。2026年4月董監持股資料顯示鼎林投資開發持股約96,009張、持股比率約9.82%，並有高比例設質；此為外部資料，仍應以公開資訊觀測站最新申報為準。
主要業務
鄉林核心商業模式是取得或整合土地後，進行市場調查、產品定位、規劃設計、行銷銷售、委託子公司或營造廠施工，完工後交屋認列房地收入；另有酒店收入、租賃收入及少量其他收入。2024年合併營收新台幣4,108,112仟元，年增8.72%；營收結構為房地收入3,494,047仟元、占85.05%，酒店收入561,239仟元、占13.66%，租賃收入43,325仟元、占1.05%，其他收入9,501仟元、占0.23%。2024年主要入帳來源包括預售案鄉林圓頂完工入帳、鄉林美術館成屋銷售、出售衡陽路古蹟可移轉容積予皇翔建設、青島鼎林酒店、南京鼎正酒店與房產收入，以及租金收入。產品以住宅大樓、住宅店鋪、辦公大樓、高級住宅、都更合建案、飯店與酒店式公寓／商業綜合體為主；銷售地區以北部與中部為主，並在中國大陸青島、南京、成都等地有飯店與房產開發。主要客戶方面，公司年報明確表示銷售客戶以一般社會大眾為主，最近兩年度及截至2024年度止無單一銷貨金額占總銷貨10%以上之客戶。公司差異化主軸為高級住宅品牌、涵碧樓飯店品牌、都更合建整合能力，以及以子公司太裕營造掌握施工品質。
2025–2028 展望
2025至2028年展望以公司公開規劃及新聞資訊推估，確定性中等。公司年報稱2025至2029年營運展望朝地產、旅遊、商業三方向推進，台灣預計公開銷售案包括台北北投合建案、萬華都更案、台北新莊合建案、農安街都更案等；中國大陸則以成都涵碧天下R6、R4、R2、R1及新購地塊為主，公司目標維持每年計畫推案量約新台幣200至300多億元。成長動能包括：一、台北市中山區中山・新松町新城計畫，公司稱範圍約40多個街廓、11萬坪土地，規劃分6階段、15年完成，首案鄉林中山賦已動工，後續吉林、民權、農安等基地若都更審議與地主整合順利，可能形成長線案源；二、北投、萬華、新莊等雙北都更與合建案，其中萬華案外部新聞稱可分回銷售戶數123戶、總銷約65億元，新莊案總銷約52億元，實際仍取決於審議、銷售與完工時程；三、成都涵碧天下R6、R4住宅可售樓板面積合計約73.6萬平方公尺，公司年報稱R6總銷約新台幣100億元、R4約109億元，2026年新聞亦稱成都項目下半年公開銷售機會提高；四、2026年前後鄉林中山賦、北投靜岡、雲林雲峰等案的銷售或完工認列可能改善營收波動。產業趨勢方面，台灣都更、危老、老屋換屋剛需、雙北蛋黃區供給稀缺、小宅化、建材碳費與綠建築要求，是公司看重的中期主題。主要風險包括央行選擇性信用管制、房市成交量縮、利率與房貸成數限制、土地整合與都更審議時程不確定、建材與缺工成本、預售銷售去化速度、成都與中國房地產市場政策與需求波動、酒店景氣波動、轉投資與背書保證風險，以及董監股權設質較高可能帶來治理與市場觀感風險。
產業上下游
- 土地所有權人／地主／合建地主 土地為鄉林主要原料之一；來源包括個人地主、合建、都市更新整合、仲介推薦、國有財產署或銀行釋出標售、重劃區抵費地及法拍等，多數非上市櫃或為自然人。
- 太裕營造股份有限公司 鄉林子公司／關係企業，承攬或協助營建工程；2024年個體進貨中太裕營造占比98.17%，2025年第一季占比98.53%，未上市櫃。
- 建築師、室內設計、景觀設計、測量、地質鑽探、地政士與代書業者 規劃設計、執照申請、土地移轉與都更整合相關服務供應商；多為專業服務業者，年報未揭露特定上市櫃公司名稱。
- 水泥、鋼筋、砂石、磁磚、門窗、管材、五金、玻璃、機電、消防等建材與工程供應商 營建施工所需材料與工程供應來源；年報僅揭露類別，未揭露特定上市櫃供應商名稱。
- 金融機構 提供土地融資、建築融資、買方房貸與信託／保證等服務；年報描述為房地產上游與中游重要關係，但未指定單一上市櫃銀行。
- 一般購屋者／換屋族／首購族／高資產置產族群 住宅、店鋪、辦公與預售屋主要終端客戶；年報稱無單一銷貨客戶占總銷貨10%以上。
- 皇翔建設股份有限公司 2545 2024年鄉林出售台北市衡陽路60號店屋古蹟可移轉容積予皇翔建設，買賣總價新台幣895,406仟元；屬特定交易買方，不代表常態主要客戶。
- 酒店旅客、餐飲與商務客戶 青島、南京等涵碧樓酒店收入之終端客戶，包含住宿、餐飲、會議與旅遊休閒需求；多為個人或企業客戶。
- 物業管理、社區管理、裝潢、家具家電與售後服務相關需求端 完工交屋後帶動之下游服務與消費鏈；年報描述為房地產開發後段關聯產業，未指名特定上市櫃公司。
競爭對手
- 興富發 2542 台股上市建設開發同業，推案規模大，為住宅與商辦開發競爭者。
- 遠雄 5522 台股上市大型建設公司，住宅、商辦與大型開發案皆與鄉林存在區域與客群競爭。
- 華固 2548 台股上市建設公司，雙北高價住宅與商辦市場具競爭性。
- 長虹 5534 台股上市建設公司，雙北與都會區推案為主要競爭來源之一。
- 國建 2501 台股上市建設公司，住宅與商辦開發同業。
- 冠德 2520 台股上市建設公司，雙北住宅與商用不動產具競爭關係。
- 愛山林 2540 台股上市不動產代銷與建設開發公司，在預售與新案市場具競爭關係。
- 皇翔 2545 台股上市建設公司，同屬台北都會區住宅與開發案競爭者；亦曾為鄉林容積移轉交易買方。
- 達麗 6177 台股上市建設公司，住宅推案與都會區開發同業。
- 太子 2511 台股上市建設公司，住宅與商用不動產開發同業。
資料來源（10）
本段公司基本資料整理自公開資訊（公司年報、財報、新聞與法人報告），非 finlab 回測數據；2025–2028 展望含前瞻推估，僅供參考。
關於鄉林（5531）的常見問題
- 鄉林(5531)現在可以買嗎？
- 本頁不提供買賣建議，只整理截至 2026-09-11 的數據現況：品質偏弱、估值偏貴、外資賣超，暫無量化訊號觸發。各項證據的歷史統計見本頁段落，投資一定有風險，進場前請自行評估。
- 鄉林股價合理嗎？本益比多少？
- 截至 2026-09-14 收盤 7.08 元，本益比 64.4、股價淨值比 0.7。目前本益比位於 2013 年以來自身分佈的第 83 百分位，歷史上同區間的後續報酬統計見「歷史證據」段。
- 鄉林的每股盈餘（EPS）大約是多少？
- 以收盤價 7.08 元與本益比 64.4 回推，鄉林近四季合計 EPS 約 0.1 元。此為市場數據回推的近似值，精確數字以公司財務報告為準。
- 鄉林合理價是多少？
- 以近五年股價淨值比的慣常評價換算：若回到中位數 0.9 倍，對應股價約 10 元（五年間偏低到偏高的評價換算為 9 至 10 元）。這是歷史評價換算的估值定位，評價倍數會隨基本面與市場環境改變，因此不是目標價；視覺化的定位圖見本頁「合理價估算」段（截至 2026-09-11）。
- 鄉林目標價怎麼估？
- 本頁不提供喊價式目標價。可驗證的替代做法是估值換算：鄉林若回到五年中位評價，約對應 10 元（詳見合理價估算段）。要注意估值能判斷的是相對貴或便宜，無法預測價格何時收斂，實測估值偏離在 60 日內平均僅收斂約 3%（截至 2026-09-11）。
方法與限制
- 所有報酬以還原股價（etl:adj_close）計算，已還原除權息與股票分割。
- 超額報酬以發行量加權股價報酬指數（含息）為基準。
- 估值位階與分位統計以「截至當天為止的自身歷史」滾動計算，不使用未來資訊。
- 營收訊號的事件日對齊到公告截止日後第一個交易日，避免提前用到尚未公開的資訊。
- 事件樣本之間日期可能重疊，統計僅描述歷史分布，樣本數較少時參考價值有限。
本頁內容為歷史資料統計與教育用途，不構成投資建議。投資一定有風險，過去績效不代表未來表現，交易前請自行評估並承擔風險。